「契約不適合責任免責」でマンション売却後のリスクをゼロに。売主を守る最強の特約とは

不動産のチラシやネットの物件情報を見ると、「契約不適合責任免責」という言葉が 書かれていることがあります。

これは売主にとって非常に大事な特約なんです。

マンションを売ったあとのトラブルから、売主を守ってくれる大切なものです。

この記事では、「契約不適合責任免責」とは何か、 そして中古マンションを売るときにこの特約をつけるとどんな良いことがあるのかを わかりやすく説明します。

売却後のトラブルを防ぐ「契約不適合責任免責」

中古マンションを売るとき、一番心配なのは売ったあとに問題が見つかることです。

たとえば

「エアコンが動かない」

「電気がつかない」

「ガスコンロが壊れている」

など。

引渡しあとに買主が問題を見つけて、「直してください」「お金を返してください」と 言われるかもしれません。

そんな予想外の出費や面倒な問題から売主を守ってくれるのが 「契約不適合責任免責」という特約です。

この特約があれば、マンションを売ったあとに思わぬトラブルや 追加の出費に悩まされる心配がなくなります。

そもそも「契約不適合責任」って何？売主が負う4つの責任

契約不適合＝買主の目的が達成できない状態

「契約不適合」とは、契約した目的が達成できない状態のことです。

買主が自分が住むために家を購入したのに、給湯器が壊れていて住めない。 このように、買主が望む目的が達成できない状態を「契約不適合」と呼びます。

小さな問題でも、買主の感じ方によっては契約不適合と判断されることがあり、 売主にとっては予測しにくいリスクになります。

マンション売却で起こる4つの契約不適合

売主が買主の目的を達成するために責任を持つことを「契約不適合責任」と呼びます。 ここでいう買主の目的とは、**「安全に住むこと」**を指します。

マンション売却での契約不適合には、主に次の4つのタイプがあります。

これらは売主が気づいていない問題でも責任を問われる可能性があるため、 売ったあとの大きなリスクになります。

契約不適合責任で売主が負う「4つの対応」とは

契約不適合責任が発生すると、売主は以下の4種類の責任を負うことになります。

これらはいずれも売主にとって大きな負担になるはずです。

① 修理を求められる（追完請求）

契約不適合責任ありで売却して不具合が見つかった場合、買主が一番取る行動が修理の要求です。

床暖房に不具合が見つかった場合、売主は自分のお金で修理しなければなりません。 これには数十万円、ときには百万円以上のお金がかかることもあります。

給排水管の不具合や上階からの水漏れなど、予想外の深刻な問題が見つかれば その修理費用は売主の大きな負担になります。

② お金での賠償を求められる（損害賠償請求）

買主はマンションを購入したのに目的を達成できない場合、 費用負担だけでなく精神的な苦痛に対する賠償まで求められます。

引っ越しや学校の手続き、電気やガスの契約変更などをしたあとに問題が見つかれば、 買主は引っ越し費用、仮住まいの費用、さらには精神的苦痛への賠償（精神的な損害賠償請求）を 求めることができます。

これらの賠償金額は事前に予測することがむずかしく、 高額になるリスクがあります。

③ 契約をなかったことにされる（契約の解除）

契約不適合の具合が深刻な場合、買主は契約自体をなかったことにする権利があります。

この契約解除権を使われると、売主は受け取ったお金を返す必要があり、 契約自体がなかったことになります。

売主はマンションを再び売り出さなければならず、 再度の売却活動や広告費用、仲介手数料などの追加費用がかかることになります。

④ 値段を下げるよう求められる（代金減額請求）

問題のあるマンションの価値は下がります。

買主は問題が見つかった場合、その分の値段を下げるよう求める権利があります。

給湯器の故障が見つかれば、修理費用相当額や価値の下落分を 売却金額から減らすよう求められます。

これにより、売主は予定していた売却金額を受け取れなくなるリスクがあります。

契約不適合責任免責で売却する「4つのメリット」

契約不適合責任を免責にするということは、売主の責任をすべてなくすことです。

これにより、売主には以下のような大きなメリットが生まれます。

① 売主の売却リスクを大幅に減らせる

契約不適合責任免責の特約をつけることで、 物件を引渡したあとに問題が見つかっても、修理費用や賠償金を払う必要がなくなります。

売却後に予想外の高額な出費が発生するリスクから解放されます。

とくに築年数の古いマンションや、売却直前まで家族が住んでいた物件（親族から相続した物件）など、 自分でも把握しきれない問題が隠れている可能性がある場合は、 この契約不適合責任免責の特約の価値が非常に高くなります。

実際に売却後2か月経ってから「浴室のシャワーヘッドに不具合がある」と連絡があり、 数万円の修理費用を請求されたケースもあります。

② 確実に売却を終えて次の生活計画が立てられる

契約不適合責任免責特約があると、売却完了後は新たな責任を負うことなく、 次の生活に集中できるという大きなメリットがあります。

住み替えや投資のためにお金の計画を立てている場合、 売却後に予想外の出費があると計画全体が狂ってしまうかもしれません。

契約不適合責任免責特約は、そうした不安を取り除き、 安定して次の計画を立てるための保険となります。

③ 心理的な安心感が得られる

売却後に「もし何か問題が見つかったらどうしよう」という心配から解放され、 精神的な負担を大きく減らせるのも大きなメリットです。

とくに遠方への転勤・海外への引っ越しを予定している場合、 売却後に問題が発生すると対応が非常にむずかしくなります。

契約不適合責任免責特約があれば、そうした不安を抱えることなく 新生活をスタートできます。

④ 法的トラブルのリスクを避けられる

契約不適合責任をめぐるトラブルは、ときに長引き、裁判になるケースもあります。

免責特約をつけることで、そうした法的トラブルに巻き込まれるリスクを 大幅に減らすことができます。

法的トラブルには弁護士費用や裁判費用、時間的コストなど多くの負担が伴います。 免責特約は、そうした予想外のトラブルからあなたを守る強力な盾となるのです。

契約不適合責任免責のデメリットと対策

契約不適合責任免責は売主にとって多くのメリットがありますが、 いくつかの注意点があります

それぞれの注意点と効果的な対策について説明します。

デメリット① 売却価格が少し安くなる可能性

売主のリスクを下げる契約不適合責任免責は、 そのリスクを買う人が負担することになるため、 一般的に数％程度価格が下がると言われています。

デメリット② 買主の購入意欲が下がる可能性

契約不適合責任免責のマンションは引き渡しあとの費用負担が不明確なため、 買う人からの問い合わせが少なく、販売が長引く傾向があると言われています。

契約不適合責任免責で売るときの「3つの注意点」

注意点① 意図的に隠したことは免責にならない

重要な注意点として、意図的に買う人に伝えなかったことについては 契約不適合責任免責が適用されないことがあります。

自殺や事故があったことを隠して売却し、あとで発覚した場合、 免責特約があっても賠償を求められる可能性があります。

注意点② ホームインスペクションの活用を検討

ホームインスペクションは、専門家が客観的に物件の状態を調べるサービスです。 これにより、以下のようなメリットが得られます。

• 第三者の専門家による客観的な評価が得られる
• 問題の有無や程度が事前に把握できる
• 証明書が発行され、物件の価値を裏付ける資料になる

マンションの場合、費用は4.5〜6.5万円程度ですが、 販売期間の短縮や値引き交渉の抑制につながる可能性が高く、 十分に元が取れる投資と言えます。

注意点③ 築浅マンションでも免責特約を検討すべき理由

新しいマンションの所有者は「築年数が浅いから契約不適合責任免責は必要ない」と 考えがちですが、実は築年数に関わらず免責特約を検討する価値があります。

【築浅でもリスクはある】

築年数が浅くても予想外の問題が発生するリスクは常にあります。

• 建物の構造上の問題が引渡しあとに見つかるケース
• 建築時の不備が数年経ってから表面化するケース
• 設備の初期不良が使用とともに明らかになるケース

とくに最近の住宅は高度な設備や複雑な構造を持つものが増えており、 専門知識がなければ気づけない問題も少なくありません。

契約不適合責任免責特約は、こうした予測困難なリスクから 売主を守る安全網となります。

売る仲介で「契約不適合責任免責」を活用した安心売却を

契約不適合責任免責特約をつけた中古マンション売却は、 売主にとって多くのメリットをもたらす賢明な選択です。

売却後の予想外のトラブルや費用負担から解放され、 安心して次の生活をスタートできることは、 精神的にも経済的にも大きな価値があります。

しかし、契約不適合責任免責特約を最大限に活用するためには、 売主の利益を100％優先する不動産会社選びが極めて重要です。

なぜ「売る仲介」が選ばれるのか

売る仲介は、売主専門の片手仲介に特化したマンション売却サービスとして、 契約不適合責任免責特約をつけた売却において圧倒的な強みを持っています。

一般的な不動産会社では、買主への配慮から 契約不適合責任免責特約の導入に消極的になりがちです。

しかし売る仲介なら、売主の安全と利益を最優先に、 契約不適合責任免責特約を積極的に活用した売却戦略を提案できます。

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