購入申込書を受領後、確実に契約するために

マンションを売却するときに必ず通る道、「購入申込書の受領」。

しかし、多くの売主様は、この購入申込みという行為が 現場でどう扱われているのか・どんなルールなのかを深く知らないまま大切な判断をしています。

その結果、

• 気づかないうちに損をしていた
• 情報不足のまま売却先を決めてしまった
• 両手仲介の構造で不利な扱いを受けていた

ということも実際に起きています。

この記事では、従来の「購入申込みルール」の問題点から、売主目線で構築した 『売る仲介』の独自ルール8つまで、わかりやすく解説します。

売主として後悔しないための本質的な判断基準がわかる内容です。

マンション売却の「購入申込み」の実際

購入申込書に書かれていることと、現場で起きている実態

購入申込書には、

• 購入希望価格
• 手付金額
• 売買契約希望日時
• 引渡し希望日
• 住宅ローン利用の有無
• その他希望条件

などが記載されています。

形式上はこれで売主が判断する仕組みですが、現場ではそうかんたんではありません。

たとえば、

• 住宅ローン審査自体がまだ
• 内覧すらしていない状態で申込みだけ先に入る
• 契約日や引渡日の箇所が空欄のまま

こうした情報が不完全なまま提出される購入申込書は、現場ではよくあります。

これでは、売主が冷静に比較して判断することは難しくなります。

「早い者勝ち」が常識に。でも本当に公平？

不動産業界では、いまだに 「申込みが1秒でも早ければ1番手」 という先着順ルールが主流です。

しかし現実には、

• FAX
• メール
• 手渡し

など、購入申込書の提出方法がバラバラ。

そのため、誰の申込書が一番早かったのか？ がブラックボックス化しやすいのです。

さらに両手仲介の場面では、

というケースも起き得ます。

これらは表立って語られませんが、売主が不利益を受ける典型的な構造です。

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売主が本当に求めているのは「条件を比較して選びたい」ということ

「早い者勝ち」では、スピードだけが判断基準になり、内容比較が置き去りになります。

でも本来、売主に必要なのは、誰に売るのが一番安心で納得できるのか？

これを自分で選べる環境です。

ところが従来の申込みルールは曖昧で、売主はすべての申込み情報を把握できないことさえあります。

元付不動産会社の使命は「安全に、希望条件で売却を成立させること」のはず。

そのためには、購入申込ルールが透明で比較可能であることが必須なのに、現状はその土台が整っていません。

そこで「売る仲介」は、この問題を抜本的に改善するために「独自のルール」を設けています。

売る仲介が独自に作った「8つのルール」とその狙い

なぜ独自ルールを作ったのか

従来の申込みルールは、

といった構造的問題を抱えていました。

売る仲介は 片手仲介（100%売主の味方） に徹しているため、買主に配慮する必要がなく、100％売主のためのルールづくりが可能になります。

これにより、売主・客付業者・買主すべてが混乱なく進められる、クリアで公平な申込み環境を実現しています。

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「売る仲介」が採用する8つのルール

ここからは、一つずつ丁寧に紹介します。

客付不動産会社様に事前にお伝えしている申込み条件

【ルール1】メールのみで受付け（手渡し・FAXでの送付不可）

提出経路がバラバラだと、「本当に送付されたのか」「いつ届いたのか」が曖昧になります。

売る仲介では、

• 購入申込書はメール受付のみ
• 自動返信で受付時間を証明

という仕組みを導入。

これにより、客付会社・買主にとっても透明で安心な環境になります。

ルール1・意図

一般的に不動産会社の申し込みは住宅ローンの融資の承認のありなしに関わらず早いもの順です。申し込みが一番早い人が一番手、1秒でも送れると2番手となります。
元付不動産会社への購入申し込み書の渡し方も手渡し、FAX、メールなど、様々です。元付不動産会社への経路が様々なため、届いた・届いていないなど受け取りの段階でトラブルが起こります。

そのため当社では窓口をメールのみに絞りました。
メールだと受信時間が確定するため、いつ受け取ったが分かります。
また購入申込書受信専用メールアドレスを設定し、受信した場合は自動返信メールが送信されるため、客付不動産会社も購入申込書の送信完了を確認できるため、安心いただいています。

【ルール2】申込みは内覧会への参加後のみ

人気物件だと、内覧前に「先に申し込みます！」というケースが頻発します。

しかし実際には、内覧せずに申込み → 契約前の内覧でキャンセル はめずらしくありません。

損をするのは、いつも売主です。

だから売る仲介は、

• 必ず内覧してから申込み
• ルール徹底で衝動的な申込みを防止

という仕組みにしています。

ルール2・意図

人気のマンションの場合、初回内覧会の前に「内覧せずに申し込みます」と客付不動産会社から連絡いただく場合があります。

売る仲介では、客付不動産会社にあらゆる資料・物件の写真を事前に共有していますが、それでも申し込みに際しては内覧いただてからでないとトラブルになる、それが売主様の不利益になると判断し、購入申し込みは内覧いただいてからとお伝えしています。

実際、「内覧せずに、申し込みます」の場合も、売買契約の前に1度内覧させて欲しい、と言われることも多く、その内覧後にキャンセルされる場合もあります。

【ルール3】申込書（買付証明書）は弊社指定

不動産会社ごとに申込書の形式が違うと、比較できません。

売る仲介では、

• 事前に全業者へ統一フォーマットを提供
• 記入漏れがないよう構成
• 契約不適合責任免責など重要項目も最初から印字済み

これにより、売主はストレスなく条件比較できます。

ルール3・意図

一般的に購入申込書（買付証明書）は客付不動産会社、それぞれ独自のフォーマットで申し込みをします。記載内容も様々で、記載箇所も統一されておりません。そのため、各社から複数枚申込書を受領すると、比較しづらく売却先を選ぶのが難しくなります。

売る仲介では事前に当社書式での購入申込書をお渡ししており、申し込みの際は当社書式での申し込みのみ受け付けております。それにより、複数枚購入申込書を受領しても比較しやすく、売主様が売却先を選びやすくなります。

【ルール4】申込みは事前審査承認書（フラット35利用の場合は本承認書）とセット

従来は「申込み → その後住宅ローン事前審査」という順番。

これだと、審査落ちで商談が白紙になるリスクがあります。

必要日数は、早くても2〜4日、遅ければ1週間以上。売主はその間、他の買主候補を逃します。

そこで売る仲介は、

• 申込み時点で事前審査承認必須
• 現金購入者は預金残高証明の提出

をルール化。

これにより、確実に買える人だけが申し込む仕組みを作っています

申込みいただく場合の必要書類

☑ 購入申込書書のみの提出　
→　受け取りません

☑ 購入申込書＋事前審査承認書　
→　申込み受付

☑ 現金の場合は、購入申込書（＋エビデンスの提出）　
→　申込み受付

ルール4・意図

一般的には購入申し込みが先で、申し込み後は商談中となり売却自体が一旦ストップします。この場合、住宅ローンの融資承認が出てスムーズに売買契約になれば売主に不利益はないですが、住宅ローンに落ちてしまうと申し込み者は購入できなくなり、商談解除・売り直しとなります。この間おおよそ1週間～2週間。売却自体が止まってしまうため、売主の不利益になることもあります。

売る仲介では上記の不利益の可能性を回避するため、購入申し込み時に購入申し込み書と併せて融資承認書の提出をお願いしています。衝動的な申し込みの防止、融資の不承認による販売機会の損失回避、確実な売買契約締結のために、購入申込書と事前審査承認書をセットで申し込みいただいています。

なお、事前審査に必要な書類は物件資料請求時に全て客付不動産会社にお渡ししています。購入意欲の高い検討者の場合は客付け不動産会社営業マンの説明のもと、事前審査済みで内覧会に参加されます。

【ルール5】同日の申込みはすべて同順位

「早い者勝ち」ではなく、「内容勝負」の世界にするのが目的です。

その日中（0:00:00-23:59:59）の申込みはすべて同順位。

• 焦らせない
• 衝動買いを防ぐ
• 比較して選べる

売主にとっても買主にとっても、公平な環境を整えています。

例1）同一日に複数の購入申込書を受け取った場合

① 4月1日13時　A社のお客様の購入申込書
② 4月1日23時　B社のお客様の購入申込書

を弊社が受け取った場合、①②どちらも同順位（いわゆる1番手）です。

例2）別日に購入申込書を受け取った場合

① 4月1日17時　A社のお客様の購入申込書
② 4月2日7時　B社のお客様の購入申込書

を弊社が受け取った場合、

一番手　A社のお客様の購入申込書
二番手　B社のお客様の購入申込書

と順位付けします。

ルール5・意図

一般的に購入の優先順位は、購入申込書（買付証明書）を元付不動産会社が受け取った順番です。1分でも1秒でも早ければ、先の順位になります。

ただルール1でもお伝えした通り、元付不動産会社へ購入申込書が届く経路は様々です。内覧時に購入申込書を記載していただきその場で受け取って会社に戻ると、その前の時間にFAX で別の会社から購入 申込書が届いていた、ということはよくあります。
この場合、どなたが一番手になるかは一般的にブラックボックスになっており元付会社の営業マン次第なのですが、その行為が必ずしも売主の利益になるわけではありません（不動産会社の利益につながった行動をされるかもしれません）。

そのため、売る仲介ではその日中の申し込みは全て同順位として、全ての購入申込書を売主様にお渡ししております。

• 衝動的な申し込みによる交渉を防ぐ
• 申し込みはあたってじっくり考えてほしい

と考えています。

【ルール6】同順位の申込みが複数あれば売主が買主を選ぶ

従来は、

• 1番手の買主へ“買い上がり”確認
• 価格交渉を前提とした進行 が当たり前です。

でもその構造が、必ずしも売主の利益になるとは限りません。

売る仲介は、申込は一発勝負。

申込書に記載した条件がすべて。

価格だけでなく、

• 契約希望日
• 引渡し希望日
• 手付金額
• その他条件

などを総合判断して、売主が選べるようにしています。

例）物件価格2,800万円　「同日」に買付を受け取った場合

① 4月1日13時　C社の2,700万円の購入申込書
② 4月1日21時　D社の2,800万円の購入申込書

が弊社に届いた場合、①②の両方とも購入申込書を売主へお渡しします（同日なので順位付けなし）。

仮に売主が②21時の2,800万円のD社を選んだ場合、①13時の2,700万円のC社へは買い上がり提案の連絡はなく、いきなりお断りのご連絡をいたします。

例）物件価格2,800万円　「別日」に買付を受け取った場合

① 4月1日13時　E社の2,700万円の購入申込書
② 4月2日21時　F社の2,800万円の購入申込書

上記で弊社に届いた場合、①②両方の購入申込書を売主へお渡しします。

仮に売主が② 4月2日21時　F社の2,800万円の購入申込書を選んだ場合、① 4月1日13時　E社の2,700万円の買付証明書へは買い上がり提案の連絡をいたします。

①E社のお客様が買い上がりをする場合 → ①E社のお客様に（2,800万円）
①F社のお客様が買い上がりをしない場合 → ②F社のお客様へ（2,800万円）

複数申込みが入った場合

複数申込みが入った場合、

• 購入希望価格
• その他条件
• 引渡し期日
• 手付金額

などを総合的に比較して売主が買主を選びます。

*条件合意して契約予定となっている場合、上記は適用されません

*選ばれなかった場合の理由はご説明しておりません

ルール6・意図

一般的には、価格交渉のある1番手の後に価格交渉のない満額で2番手の申し込みがあると、価格交渉のある1番手に「満額で申し込みが入りましたが、買い上がれますか」と元付仲介会社が確認します。買い上がりを選択すれば1番手が満額で購入することになりますが、買い上がりをしなかった場合は2番手に順番が回ります。

と、このようなやり取りがあるのですが、そもそもこのやり取り自体が売主の利益になっているかは疑問です。

売る仲介では、購入申し込みは一発勝負、オークションのような仕組みを事前にお伝えしています。
価格交渉をすれば買えなくなるかもしれないという可能性を伝えることにより、満額での申し込みの可能性を高めています。

【ルール7】申込み後（契約前）は物件の再内覧はできません

「申込み → 契約日決定 → 契約前内覧 → キャンセル」 これは売主にとって最悪の流れです。

このリスクを完全に排除するため、売る仲介では条件合意後、契約前の再内覧をNGに。

誠実に見たうえで申し込んでもらうことで、契約成立率が大幅に上がります。

ルール7・意図

購入申し込みを受領後、契約内容の合意となれば売買契約日が設定されます。仲介会社は売買契約日に向けて書類を作成するのですが、まれに売買契約日設定後に再度物件を内覧したい、と客付不動産会社にお願いされることがあります。

不安箇所・不明箇所の確認をしたいというのが、購入申込者の意図なのですが、売る仲介ではこの場合必ず商談解除となります。商談解除の効果として、

• 2番手がいれば繰り上がり（解除した人はもう買えない）
• 2番手がいなければ、商談解除となり再度内覧会を開催（欄を希望の場合は再度内覧会に申し込みいただく）

となります。

このルール7を事前にお伝えしておくことによって、衝動的な申し込みを防ぐ意図があります。

【ルール8】すでに条件合意し契約予定となっている場合、それ以降に受領した購入申込書は売主へ報告いたしません

条件合意後に、後出しで「満額以上の申込みをぶつける」不動産会社も存在します。

これは売主を混乱させ、契約を揺るがす原因となります。

売る仲介では、

• 契約予定後の申込みは受領のみ
• 売主には報告しない
• 現在の商談が破談になった場合のみ連絡

という運用にし、売主を不必要な揺さぶりから守ります。

ルール8・意図

売買条件の合意後は売買契約締結日が設定されます。締結日の設定はレインズを通して不動産会社には「契約予定」と告知いたします。

通常、契約予定となれば、客付不動産会社からの内覧の依頼はお断りするのが一般的ですが、ごく稀に契約予定となってから購入申込書を受領することがあります。

売主の利益を守るために「従来の仕組みを変える」という発想

ルールを明確化することが信頼をつくる

購入申込のルールは、本来「取引の根幹」のはず。

そこを暗黙の了解や曖昧のままにせず、明文化し透明な仕組みにすることで、

• 売主
• 買主
• 客付業者

すべてが安心して取引できる環境が整います。

売る仲介を「信頼できる」と感じたら、その感覚は正しい

あなたがもし、売る仲介を「なんかよさそう」と感じているなら、その感覚は正しいと思います。

なぜなら、信頼は「仕組み」から生まれるからです。

後悔しないマンション売却のために

マンション売却は人生で何度もあることではありません。

だからこそ、ルールが整った会社を選ぶことが、あなたの未来の安心につながります。

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マンション売却は「誰と組むか」で9割決まる

購入申込ルールが整っているかどうかは、売却成功の大きな決定要因です。

“売る仲介”の仕組みは、売主の利益を最大化し、トラブルを未然に防ぐために構築されています。

大切な資産を売るとき、あなたが安心して決断できますように。