住宅の住み替えはかかる金額が大きく、人生で数回しか経験しません。
そのときにかかる手数料や費用も高額になるので、できれば安くしたいですよね。
今回は、ITシステムの導入によって手数料を他社より安く設定している「売る仲介」が、
- 不動産売買でかかる仲介手数料とは何なのか、仕組みや金額
- 仲介手数料を安くする方法
- そのほかにかかる費用
について解説します。
記事を読むことで不動産売買にかかる手数料や諸費用のおよその金額がわかるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。
住み替えにかかる手数料とは？仲介手数料の仕組みとその価格
そもそもなぜ住居を住み替える際に、仲介手数料が発生するのでしょうか？
不動産売買で発生する仲介手数料の仕組み
一戸建てやマンションなど持ち家から他の住居に住み替える場合、今の住居の「売却」と新しい住居の「購入」の2つの手続きが発生します。
この手続きを不動産会社がサポートするサービスの対価として、仲介手数料が発生します。
「今の家を購入したい人や家を買って欲しい人と直接やりとりすれば、仲介手数料もかからず、安くなるのでは？」と考える人もいるかもしれません。
もちろんその通りなのですが、不動産は人間が生活するうえで大切な住まいですし、取り扱う金額も大きくなるため、万が一住居に大きな欠陥があったり、不当な契約を結んでしまうとトラブルになりかねません。
そのため、契約や建物の安全性などを正しく判断してくれる不動産会社に依頼することが慣習となっているのです。
売買価格ごとにかかる仲介手数料の金額
仲介手数料は、「宅地建物取引業法」という法律でその上限が決められています。
上限額を式で簡単に表すと、400万円を超える物件の場合、
| 仲介手数料 = （売却または購入金額 × 3％＋6万円）＋ 消費税 |
となります。
たとえば3,000万円の物件を購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料は、3,000万円 × 3% + 6万円 = 105万6千円（税込）です。
多くの不動産会社が、この上限価格を仲介手数料として設定しています。
家を売ったり、買ったりする場合の仲介手数料は、上記の式で計算できることを覚えておいてください。
ちなみに400万円以下の場合、仲介手数料の上限は以下の表のように定められています。
| 不動産価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | （不動産価格 × 5%）+ 消費税 |
| 200万円越～400万円以下 | （不動産価格 × 4% + 2万円） + 消費税 |
そして不動産の売買では、この仲介手数料以外にも契約の際の印紙税や不動産登記に関わる費用がかかってきます。
その他の費用詳細は後述します。
仲介手数料を安くする方法3つ | 誰でも安くできる手段も解説
仲介手数料の金額を見てなんとか安くできないかと考えている人もいるのではないでしょうか？
ここでは、仲介手数料を安くする方法を3つ紹介します。
【1】初めから仲介手数料の設定が安い会社に依頼する
インターネットなどで検索すると、仲介手数料の設定が安い不動産会社を見つけることが可能です。
しかしその場合、どんな仕組みで利益を得ているのか気になるはず。
優良な会社はネットやシステムを活用して、営業コストを削減するなどして手数料の割引を行っています。
手数料の安い会社を探す際は、悪徳な業者に引っかからないよう、なぜ手数料が割安なのかを確認すると良いでしょう。
ちなみに「売る仲介」では、LINEを活用したITシステムを導入することで手数料を安くしています。
「売る仲介」の仕組みについては以下のページを参照ください。
「売る仲介」のしくみ | 大阪でマンションを高く早く売却するなら「売る仲介」
【2】仲介の相談や依頼をするときに不動産会社に交渉する
同じ不動産会社に売却と購入を頼んだり、親しい付き合いをしている担当者さんだったりすると、初めに仲介手数料をいくらか安くしてもらえないか交渉することで、安くしてくれることがあります。
もし値段交渉をするなら、相談や依頼をもちかけるときにしましょう。
たとえば、それまで交渉も何もしていなかったのに、契約手続中などで急に手数料を安くして欲しいと言われても、サービスの対価として仲介手数料を設定している以上、対応してくれないことがあります。
最悪、住み替えのスケジュールにも支障が出かねないので、交渉する際は初めにしてください。
【3】知人や親戚の仲介を依頼する
見知らぬ不動産会社に仲介手数料を割引してもらおうと、担当者から避けたい顧客として見られて取り合ってもらえません。
しかし、知人や親戚など自分に協力してくれる可能性のある人であれば、手数料を安くしてくれるかもしれません。
知り合いに不動産会社で営業などをしている人に限りますが、一度相談してみると良いでしょう。
仲介手数料がかからない不動産売買とは？
仲介手数料なしで不動産売買できるパターンもあります。
不動産の「売却」で仲介手数料がかからないケース
不動産会社に物件を買い取りしてもらうと、仲介手数料はかかりません。
そもそも買い取りは仲介ではないためです。
たとえば不動産を売却するスケジュールに余裕がない方やいち早く現金が必要な人は、不動産会社に買い取りをお願いすることがあります。
しかし買い取りの場合、売却と違って不動産の価格は大きく下がってしまうので、手数料が無料になった分よりもマイナスになるかもしれません。
不動産の「購入」で仲介手数料がかからないケース
不動産の購入で仲介手数料がかからないのは、不動産会社から直接不動産を買う場合です。
この場合も仲介にあたらないため、手数料不要の取り引きとなります。
たとえば、新築マンションを購入する場合、ほぼ全ての取り引きがディベロッパーからの購入がそれにあたります。
このように不動産会社が介入しないケースでは、仲介手数料がかからないこともあるのです。
仲介手数料以外に不動産売買にかかる諸費用
最後に仲介手数料以外に不動産売買でかかる諸費用を紹介します。
不動産の「売却」でかかる費用
不動産売却でかかる費用には以下の4つがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用（登録免許税・司法書士報酬）
- ローン完済手数料
このうち安くできる可能性があるのは、仲介手数料のみです。
印紙税は税金ですので負担額が決められています。売却価格が1,000万円～5,000万円の場合、原則2万円（令和4年3末まで軽減措置で1万円）です。
またローン完済手数料も、ローン借入時に金融機関との契約で定められているため、安くなることはありません。
抵当権抹消費用は税金と司法書士の報酬から成っています。一見、司法書士の報酬は司法書士によって変わるから、安くできるのではないかと思うかもしれません。
しかし司法書士の費用は2万円程度と、司法書士によってそこまで大きく変わるものではありません。
変わったとしても数千円程度しか変わりませんので、安くしようといろんな司法書士をあたる手間を考えると、かかるコストが多くなることもあります。
売却の際に、費用を安く済ませたいのであれば仲介手数料を安くできないか、上記で紹介したような手段を取ってみると良いでしょう。
これらの売却にかかる費用は、不動産価格の3.5%を目安として覚えておくと良いです。
たとえば3,000万円の価格であれば、3.5%の105万円程度が消費税とは別でかかるものと認識しておきましょう。
不動産の購入にかかる費用
不動産購入にかかる費用には以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税（不動産購入の契約にかかる印紙税）
- 不動産登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 火災保険料
- 住宅ローン事務手数料（印紙税・抵当権設定費用）
- ローン保証料
購入にかかる費用で安くできるのは、仲介手数料と火災保険料になります。
その他の費用は大きく変わることがありません。
不動取得税は3,000万円の戸建てで30～40万円前後。住宅ローン事務手数料の抵当権設定費用は、融資額が3,000万円程度で3万円か12万円です。
ローン保証料は融資額の2%前後になります。
これらを計算すると、ざっと不動産価格の7%～10%ほどになります。
3,000万円の不動産をローンを組んで購入する場合、210万円～300万円程度が手数料としてかかることを覚えておきましょう。
まとめ
以上、住居の住み替え時に発生する仲介手数料や安くする方法、その他の費用について紹介しました。
不動産の売買は人生であったとしても2-3回程の大きな買い物になります。
かかる手数料や費用も大きなものになるので、しっかりと知識をつけて安くできないか検討してみることをおすすめします。
売る仲介は、LINEを活用したITシステムを使うことでお客様のマンションをどこよりも高く・早く売る不動産会社です。
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