「頭金って、絶対に支払いが必要？」
「頭金っていつのタイミングで、いくら用意すればいいの？」
「頭金と諸費用、手付金等の違いがわからない」
こういった頭金に関する疑問・お悩みにお答えすべく、今回は頭金の概要や支払う目的・頭金0円でも住宅ローンの借り入れは可能か？などの項目について解説いたします。
マンション購入（住み替え）で発生する、頭金とは？
マンション購入の「頭金」とは、マンションの物件金額のうち、ローンで借り入れる金額を除いた部分（自分の所持金から支払う金額）を指します。仮に購入するマンションの金額が5000万円で、そのうち4,000万円を金融機関から借り入れたとすれば、残りの1,000万円が「頭金」となります。
つまり物件における「ローン以外の支払金額」＝「頭金」であるため、そもそもマンションの購入でローンを利用しない（すべて所持金で用意する）人にとっては、「頭金」は関係ないこととなります。
頭金はローンではなく所持金から出すこととなるため、支払いのためにはある程度の貯蓄があることが大前提となります。
頭金は何のために支払うのか？
「なぜわざわざ頭金の額だけ、所持金から支払う必要があるの？」という質問をよく耳にします。頭金を支払う理由として、以下のようなものが挙げられます。
頭金を支払う理由
- 銀行からの借入審査を通過しやすくするため
- 住宅ローンの利息を下げるため
- 月々の返済の負担を減らすため
- 返済期間を短縮するため
銀行からの借入審査を通過しやすくするため
銀行でローンを組む際、単純に「頭金を支払います（残りをローンで貸してください）」という人と「頭金一切を支払いません（物件金額分、すべてお金を貸してください）」という人、あなたであればどちらの方が審査へ通過させやすいでしょうか？
恐らくは支払い能力が高く貯金もあるという安心感から、前者を選ぶはずです。
審査通過の難易度は「どの銀行を選ぶか」「借入金額の大きさ」「あなたの返済能力」等によって異なりますが、「頭金を支払った方がローンの審査に通りやすい」は、大前提としてあると思っておきましょう。
以前にローン審査が通った銀行であれば、問題なく借りられるのでは？
住み替えでローン利用を検討している人であれば、多くが過去にも住宅ローンを利用し、審査に通過した経験があることでしょう。「前と同じところで借りれば安心では？」と思われる方もいらっしゃいますが、過去に住宅ローンを利用した銀行に、再度ローンの借入を依頼することはできません。
例えば過去に「三菱UFJ銀行」でローンを利用したなら、今回の借入では「みずほ銀行」や「三井住友銀行」といった、別の金融機関に依頼しなければならないため要注意です。
頭金を支払うことで、利息を下げる
借り入れる金額が大きければ大きいほど、返済期間が長ければ長いほど、支払う金利の額も大きくなります。
「5,000万円のマンションを35年でローンを組み購入する」場合を例に考えた時、「頭金0円のパターン」「頭金1,000万円を支払ったパターン」とで比較すると、支払総額には以下のような違いが生まれます。
【金利0.5％の場合】
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頭金0円 |
頭金1,000万円 |
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利息 |
452万円 |
362万円 |
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支払総額 |
5,452万円 |
5,362万円 |
支払総額の差額 90万円
【金利1.3％の場合】
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頭金0円 |
頭金1,000万円 |
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利息 |
1,227万円 |
981万円 |
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支払総額 |
6,227万円 |
5,981万円 |
支払総額の差額 246万円
金利額は利用する金融機関や、変動・固定金利かなどの条件によって大きく変動します。
過去には金利が4～5％という時代もあり、当時は「頭金をなるべく多く支払い、利息を下げる」が購入のセオリーでした。しかし現在では0.4％台～借りれるものもあるなど、以前に比べれば頭金の有無が、利息に影響を与えづらくなっているのも事実です。
月々の返済の負担を減らす・返済期間を短縮するため
頭金を支払うことで、月々の支払金額を減らし返済の負担を下げる・返済期間を短縮する、といった目的もあるでしょう。
「5,000万円のマンションを35年でローンを組み購入する」場合を例に考えた時、「頭金0円のパターン」「頭金1,000万円を支払ったパターン」とで比較すると、毎月の返済額には以下のような違いが生まれます。
【金利0.5％の場合】
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頭金0円 |
頭金1,000万円 |
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支払総額 |
5,452万円 |
5,362万円 |
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毎月の返済金額 |
12万9,800円 |
10万3,900円 |
毎月の差額 2万5,900円
【金利1.3％の場合】
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頭金0円 |
頭金1,000万円 |
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支払総額 |
6,227万円 |
5,981万円 |
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毎月の返済金額 |
14万9,000円 |
11万8,600円 |
毎月の差額 3万400円
まとめると、頭金を支払う意味とは、「銀行からの信頼を得るため」「物件の支払い総額そのもの・支払いの負担を下げるため」の大きく2つに大別されます。
そもそも頭金は必要？０円でも購入できるのか？
「貯金が少なく、頭金を所持金から用意するのが難しいです」
「頭金分の額も含め、物件金額全てをローンで借りたいんですが……」
マンション購入を検討される方の中には、上記の様な「頭金の用意が難しい」「なるべく支払いたくない」というお客様もいらっしゃいます。
ここまで記載したとおり、手持ち金にある程度の余裕があり、頭金を問題なく用意できるのであれば支払うに越したことはありません。ただし「頭金が絶対に必要か」と問われれば、必ずしも頭金がなければマンション購入ができないわけではありません。
とくに近年は不況の影響もあり「いつ何が起こる変わらないため、なるべく現金を手元に残しておきたい」といった方も少なくありません。金融機関の中にもそういった状況を鑑み、頭金なしの借入に配慮するケースも増えてきています。
ローン審査が問題なく通過し、滞りなく返済できるのであれば、頭金を無理に支払う必要はないというわけです。
頭金と混同しやすい「手付金」「仲介手数料」「諸費用」の違い
頭金と混同しがちな「手付金」「仲介手数料」「諸費用」「自己資金」という用語について、意味の違いを見ていきましょう。
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頭金 |
手付金 |
諸費用 |
仲介手数料 |
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概要 |
物件価格のうち、住宅ローンで借入せず、所持金から用意する金額のこと。 ローン審査に通りやすくなる・後の返済の負担が減らせるなどメリットがある。 |
この中で唯一「法律」が関与する項目。売買契約の締結のために必要であり、手付金の支払い無しでマンション売買は基本的にできない。 |
物件価格とは別でマンション購入時に必要な費用。仲介手数料をはじめ印紙税や住宅ローンの借入費用、不動産の登記費用など。 |
諸費用の一部。仲介料として、不動産業者に支払う。 |
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支払先 |
売主 |
売主 |
金融機関 |
不動産業者 |
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所持金から |
望ましいが、必須ではない |
必須 |
望ましいが、必須ではない |
望ましいが、必須ではない |
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支払いの |
売買契約後～決算まで |
売買契約締結時 |
売買契約後～適宜必要に応じて |
売買契約後～決算頃まで |
またよく聞かれる「自己資金」という言葉ですが、これは現金で用意する項目「頭金」「諸費用」をまとめたものを現します。
自己資金＝現金全て（頭金＋諸費用）
頭金を含めマンション購入では、所持金からいくら出費が必要？
マンション購入に必要な支払い項目を大まかに書き出すと
- マンション本体の金額（住宅ローンで借入する金額＋頭金）
- 諸費用（仲介手数料や登記費用、管理費など）
という内訳となります。
また先述したとおり、売買契約の締結に一時的に所持金から用意しなければならない資金として「手付金」があります。手付金は引き渡し後、何かしらのトラブルがない限り手元へ戻ります。
頭金の金額は「どこの金融機関に頼むか」と「お客様の利用状況」によって変化するため、明確な回答は難しいですが、以下で大まかな例を見ていきましょう。
【事例】5,000万円のマンション購入で、4,000万円をローンで借入する場合
- マンション本体の金額：5,000万円（ローン借入4,000万円＋頭金1,000万円）
- 諸費用（約300万円）
- 手付金（約100万円）⇒マンション本体の金額に含まれるが、売買契約時、一時的にローン借入金額・頭金とは別で、所持金から売主へ支払う必要がある。
よって上記の場合、ローンとは別に「所持金からの支払いが必要」な項目としては
- 頭金：1,000万円
- 諸費用：300万円
- 手付金：100万円（ただし契約上の問題が無ければ、最終決算時に5,000万円から手付金100万円を引いた、4,900万円だけを支払うことで精算される）
合計：1,400万円（ただし、手付金100万円は決算時に返金される）
という計算になります。また頭金・諸費用の支払いは、売買契約締結～決算・引き渡しまでのタイミングで行います。
まとめ
今回は「マンション売却（住み替え）時の『頭金』とは？」というテーマで、その概要や支払う目的・間違いやすい用語との比較などを解説いたしました。
昔と比べ支払いが必須とまでは言われなくなった「頭金」ですが、可能な範囲で用意できれば、より安心してマンション購入が進められるのは事実です。無理のない資金計画をたて、着実に住み替えの作業を進めていきましょう。
「売る仲介」では、今回の「頭金」の様なわかりづらい項目についても、事前に丁寧かつ分かりやすく説明させていただきます。またその他、マンションの住み替えで知っておくべき情報も適宜お伝えしながら、失敗しない売買活動をサポートいたします。
詳しくは「売る仲介」のサービスページをご覧ください。
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