【初心者向け】住み替えの税金控除で得する「住宅ローン減税」と５つの特例

「いま住んでいる物件を売却して、新居を購入する」「古くなった家を売って、賃貸に住み替える」など、住み替えする際に知っておきたい「控除制度」があることを、ご存知でしょうか？

控除制度とは課税対象となる所得金額を減らしたり、税金そのものを減らしたりできる制度です。

今回は「住宅ローン」を組むときに利用したい「住宅ローン減税制度」と、住み替え時に利用できる「税金控除の特例」を５つ紹介します。

 

住み替え時に控除を利用できるのは「家を売る」「家を買う」「家を売って買う」の３パターン

住み替えに関する「控除制度」を利用できる条件は

①　家を売却する
➁　家を購入する
③　家の売却・購入を共に行う

の大きく３パターンです。

住宅の売買でお金を動かすことにより、その年の確定申告時に税務署へ申請することで、税金を減額してもらうことができます。

 

今回紹介する「住宅ローン減税制度」と「５つの税金控除の特例」も、利用条件ごとに以下の3パターンで分類できます。

	①家を売却・購入の 両方を行えば申請可能	➁家を購入すれば 申請可能	③家を売却すれば 申請可能
減税制度	・マイホーム売却時の「譲渡所得税」3,000万円まで非課税 ・マイホーム売却時、損益が出た場合の特例 ・居住用財産の買い換え特例	・住宅ローンの減税制度 ・認定住宅新築等特別税額控除	・マイホームの所有期間が10年を超える場合の、軽減税率特例
住み替え後が 賃貸の場合	利用不可	利用不可	利用可

自分たちがどの減税制度の対象となるのかは、売却・購入前にある程度整理しておくと安心です。ただし実際に利用を検討するのは、売却・購入がそれぞれ終わってからのタイミングとなります。

 

①　”住宅の売却と新居購入、両者を行うこと”で利用できる「税金控除の特例」

「今まで住んでいた家を売却し、新居を購入して住み替えたい」という住居の売却と新居の購入をともに実施することで対象となる減税制度に、以下の3つがあります。

 

1. 　マイホーム売却時の「譲渡所得税」3,000万円まで非課税
2. 　マイホーム売却時、損益が出た場合の特例
3. 　居住用財産の買い換え特例

 

以下で詳しく見ていきましょう。

１．マイホーム売却時の「譲渡所得税」を3,000万円まで非課税

所有物件の売却で「利益」が発生した場合、その利益に対し課税されるものを「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は物件の売却額そのものに課税されるわけではなく、売却額から「その家の取得（購入）に要した金額（=取得費）」や「売却時に発生した費用（=譲渡費用）」を差し引いたものを指します。

物件を売却して「新居の買い替え額や手数料を差し引いても、儲けが出てしまった場合」のみ「譲渡所得税」は発生します。

この「譲渡所得税」ですが、一定の要件を満たすことで売値と新居購入額で発生した差額のうち、3,000万円分までを非課税にすることができます。詳細は以下のとおりです。

参考：No.3302  マイホームを売ったときの特例│国税庁

 

２．マイホーム売却時、損益が出た場合の特例（損益通算特例）

マンションの売却価格が、新居の購入額を下回った場合に使用できる減税制度です。

損失分を他の所得から控除することができ、また控除しきれなかった損失は、売却後3年間にわたり繰り越し精算が可能です。

また今回紹介する「マイホーム売却時、3,000万円の非課税」「居住用財産の買換え特例」「所有期間10年以上の買換え特例」などの制度が住宅ローン控除と併用できないのに対し、この損益通算特例だけは併用も可能です。

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき│国税庁

 

３．居住用財産の買い換え特例

マンションの売却価格が、新居の購入額を上回り「儲け」が発生した場合に使える減税制度です。

後者のケースで「居住用財産の買い換え特例」を受けることにより、将来購入した物件を売却するタイミングまで、所得税の支払いを待ってもらえます。

ただし本制度は「マイホーム売却時、3,000万円の非課税」「所有期間10年以上の買換え特例」「損益通算特例」などとは併用不可なため要注意です。

参考：No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例│国税庁

 

“住宅購入のみ”で利用できる「住宅ローン減税」と「税金控除の特例」

「マイホームを購入する」ことで申請できる減税制度は、以下の2つです。

1. 住宅ローン減税
2. 認定住宅新築等特別税額控除

詳しく見ていきましょう。

住宅ローン減税制度（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）とは、住宅購入者の金利負担の軽減を図るために作られた制度です。住宅ローンを組んで物件を購入した場合、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の控除が受けられます。新築購入だけでなく、中古物件の購入やリフォームのローンにも適用できます。

具体的には、年末時のローン残高の1％が、控除される金額です。所得税からは年間でMAX40万円を差し引くことができ、控除しきれなかった額は最大13.65万円まで、住民税から追加で差し引くことが可能です。

今回の例の場合、Aさんは「住宅ローン減税制度」を用いることで「34.65万円（21万円＋13.65万円）」税金の支払いが安くなります。

住宅ローン減税の適用期間は、通常10年間です。適用期間や控除額の細かい計算方法は、ローンを借り入れた年度によって異なるため、詳細は国税庁のホームページにて確認しておきましょう。

参考：No.1213住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

 

主な要件

・適用を受ける年の12月31日まで住んでいること。
・特別控除を受ける年の合計所得額が、3,000万円以下であること。
・住宅の床面積が50平方メートル以上、かつ床面積の2分の1以上を居住スペースとしていること。
・住宅ローンの借入期間が、10年以上であること。

申請方法

特別な申請は必要なく、自動的に税金から天引きされる。

 

認定住宅新築等特別税額控除　

「住宅を一括で買った」
「借入期間が10年に満たない」

といった事情により、物件購入時に住宅ローン控除の適用を受けられなかった場合、利用したいのが「認定住宅新築等特別税額控除」です。

新築物件が「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」のどちらかに該当する場合、最大65万円の所得税の特別控除が受けられます。

• 認定長期優良住宅…長期にわたり良好な状態で使用するための措置が、その構造及び設備に講じられた優良な住宅のこと。
  
  
• 認定低炭素住宅…建築物における、生活や活動に伴って発生する二酸化炭素を抑制するための「低炭素化」に資する措置が講じられた建築物のこと。

 

“住宅売却のみ”で利用できる「税金控除の特例」

「マイホームを売却」することで適用される控除制度に「所有期間が10年を超える場合の軽減税率特例」があります。以下で見ていきましょう。

マイホームの所有期間が10年を超える場合の軽減税率特例

マイホームを売却した年の1月1日の時点で、居住期間が10年を超える場合「所得税と住民税」の税率が軽減されるという制度です。

その他の特例との併用は基本的にできませんが、上記で紹介した「マイホーム売却時の譲渡所得税を、3,000万円まで非課税にする」特例は、重ねて受けることができます。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

まとめ

①　住居の売却をし、かつ購入をされる方
②　住居の購入をされる方
③　住居の売却をされる方

住み替え時に利用できる税金の控除・減税制度は、大きく上記3つのパターンに分けて考えることができます。自分がどこに分類されるか、どの制度が申請可能となるかは、わかりましたか？

それぞれの特例・制度によって、適用条件も異なります。より詳細な内容を知りたい方は、本記事で紹介した「国税庁」のホームページより、ご確認ください。

• 控除の条件をクリアしているか、わからない
  
• 記事を読んでも、自分がどの特例が利用できるか不安
  

などのお悩みがある方は、お客様の物件売却を手厚くサポートする「売る仲介」までお問い合わせください。物件の売却支援はもちろん、減税制度に関する質問にも可能な範囲でお答えさせていただきます。

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