今回の記事では、売りたいマンションをなるべく高く売るために、あるいはスムーズに売るために、そしてトラブルなく売るために気を付けるべき注意点について解説します。
- マンションを売却する「前」の注意点
- マンションを売却している「期間中」の注意点
- マンションを売却した「後」の注意点
売却の段階によって注意点を分けてみました。これからマンションを売る予定の方は、ぜひ参考にしてみてください！
マンションを売却する「前」の注意点
まずはマンションを売却する前、つまり売却の準備段階で気を付けるべき3つの注意点について、解説します。
- どういう仕組みでマンションが市場に出るのか調べておく
- マンションの相場価格を調べておく
- 不動産会社を選ぶ際は、口コミをチェックする
【1】どういう仕組みでマンションが市場に出るのか調べておく
「不動産会社に依頼さえすれば、あとは勝手にマンションは売れていくだろう」と、気楽に考えている方が、意外と多いようです。が、もちろんそれほど簡単なことではありません。
例えば、マンションの売却価格やマンションの売却期限は、基本は売主の希望で決められます。
逆に言えば、自分にマンション売却の仕組みに関する最低限の知識がないと、最適な値も決められないのです。
「一括査定ってどんな仕組みだろう？ 自分にメリットやデメリットはあるだろうか？」
……など、気になったことはどんどん自分で調べましょう。インターネットで調べられる範囲で、十分です。
【2】マンションの相場価格を調べておく
重要なのは、「（売却するマンションの）相場価格と査定金額とは別だ」ということです。
1つの不動産会社に相談して査定してもらう金額は、あくまで“（その会社が）この金額なら売れるだろうと考えている数字”に過ぎません。
不動産会社は、自分の会社で売却の契約をしてほしいので、相場よりとても高く言う可能性があります。
ブランド品の買取屋さんで査定をしてもらったら、その金額で買い取ってくれますよね。しかしマンションの場合はまったく違い、「その金額（査定金額）で実際に売却できるか」は別問題だということを、理解する必要があります。
だからこそ、自分でネットなどで、自分のマンションの相場価格を調べる必要があります。
相場価格を調べておいて、不動産会社の査定額は高くても鵜呑みにしないことで、適切な（スムーズに売れやすい）マンションの価格を決めることができます。
【3】不動産会社を選ぶ際は、口コミをチェックする
マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶときには、実際に利用した人の口コミなどを確認するようにしましょう。
マンションの売却は、不動産会社や担当者の力量によって、うまくいくかが大きく左右されます。
多くの人は「大手不動産会社など、有名な企業を選べばいい」と考えるかもしれませんが、かならずしも有名な不動産会社がいいとは限りません。
たとえ有名でなくても、その地域の情報をよく知っている不動産会社のほうがうまくいくということもあります。
不動産会社の本当の良し悪しを見抜くのに最適なので、投稿されている口コミはぜひとも参考にしましょう。
マンションの売却「期間中」の注意点
つづいては、マンションを売却している間に気を付けるべき注意点を、3つ解説していきます。
- 「自分のマンションがどう売却されているか？」、現状を常に知っておく
- 内見がある日は、部屋を綺麗にしておく
- マンションの売却価格は戦略的に決める
【1】「自分のマンションがどう売却されているか？」、現状を常に知っておく
不動産会社と、マンションの売却について契約をしたからといって、すべて任せたままでは売却がうまくいきません。
自分のマンションがきちんと売られているのか、現在どういう状況にあるのか、常に自分でも把握しておきましょう。
《把握すべきポイント》
- 『レインズ（※1）』というマンション売買のシステムに登録されているか
- 自分のマンションはどんな文面で公開されているか
- 広告はきちんと出されているか ……etc
不動産会社は売主に対して、マンション売却中の状況報告を行う義務があります。
しかしその体裁が、法律・条例によって明確に決まっているわけではありません。なかには、適当に報告を行っている会社や、報告をおこたる会社も存在します。
適正な価格のマンションが広告に掲載されていれば、ほとんどの場合は内見予約が入るはずです。
誰も見に来ないときは、マンションが適切に売却されていないことを疑って、自分からも不動産会社に状況確認の連絡を入れてみてください。
※1 『レインズ（REINS）』とは？
国土交通大臣指定の「指定流通機構」が導入している情報処理システムのこと。
ホストコンピューターと、会員業者のパソコンを結び、物件情報の登録・検索などをオンラインで処理する。
【2】内見がある日は、部屋を綺麗にしておく
内見・オープンハウスでは、見に来る人（＝買主になるかもしれない人）に、「いいな！」「住みたいな！」と思ってもらうことが大切です。
来てくれた人に売却中のマンションが魅力的に映るよう、たとえ居住中であっても掃除や整理整頓を行き届かせることを心がけましょう。
《内見がある時、特に綺麗にしておきたい箇所》
- 玄関：1番最初に目に入る場所だからです。靴や傘などを片付けましょう。
- 水回り：水回りの清潔感を重視する人は多いです。水アカを残さず、なるべくピカピカにお掃除を！
ちなみに多くの不動産会社では、内見希望があるたびに対応する方式がとられています。
内見がいつ来るか分からないうえ、そのたびに部屋を綺麗にすることは大きな負担です。
当社『売る仲介』では、”2週に1度あらかじめ内見の日程を決めておく方式”をとるので、内見のための部屋の掃除・整理整頓を最小限に抑えられます。
【3】マンションの売却価格は戦略的に決める
マンションの売却価格は、戦略的に決めることが重要です。
戦略的に考えないと、「単に高く売りたいから希望価格で売りに出して売れない」、「後の新居の購入を考えずに安く売ってしまった結果、ローンの負担額が増える」といったことが起きてしまいます。
売却価格は最初高めに設定するにしても、そのあと相場価格に戻すにしても、値下げをしていくにしても、戦略的に考えていく必要があります。
たとえば「周辺のマンション相場は5,000万円だけど、条件が良いから6,000万円で売りはじめて、1ヶ月経っても買主が現れなかったら5,000万円に戻す」というような戦略を、売主自身で立てられることが理想。
このためには、先に述べたように自分でマンションの相場価格を把握することは不可欠ですし、良い不動産会社を選んで売却を進めることも大事です。
マンションを売却した後の注意点
買主が見つかってマンションの売買契約を行った後は、契約したことを誠実に守ることが大切です。
「そんなことだけでいいの？」と思う人もいるかもしれませんが、意外にも“契約事項の重要さ”を分かっていない人が多いのです。
例えば、「〇〇日までに残置物をなくす」という契約事項があるのならば、確実に○○日までに残置物をなくすこと。
もしも、売主が契約を守らないことによって、買主に何かしらの損害が発生した場合、トラブルに発展する可能性は高いです。だからこそ、基本的なことでもしっかり守って最後まで取引を進めましょう。
最後、引き渡しの時期に入れば、売主のほうでやることはほとんどなくなります。
不動産会社から何か指示があった場合に、すぐに対応すれば大丈夫です。
【POINT】マンションを売却し、一戸建てを購入する場合の注意点
マンションの住み替えを経験したことがない人は、”マンションを売却して、一戸建てに住み替えること”は簡単だと思っているかもしれません。不動産会社からこのように説明されることもあります。
しかし、実際にはマンションから一戸建てに住み替えることは簡単ではありません。
- 「必要書類が1枚足りず、手続きを進めることができない」
- 「マンション購入時のローン審査に問題はなかったけど、今度の一戸建てのローンの審査に通らない」
……と、こうした”うまくいかない”ケースは多々あります。
「マンションから一戸建ての住み替えは簡単なことでなく、それなりに難しいことだ」と、あらかじめ心得ておきましょう。
【参考記事】
注意点を意識し、マンションの売却に成功した事例
無事にマンションをうまく売れたAさんは、マンションの相場や市場における自分のマンションの価値について、正しく認識していました。
具体的に言うと、「地域にはマンションがこの1棟しかない。比較対象がないから、値段を下げたからといって売れるわけではないだろう」と推測し、マンション売却期間中にむやみに値段を下げることをしなかったのです。
マンションの相場やマンションの価値について、正しく理解できていなかったら、売れない間に焦って値下げしていたかもしれません。
なお、”マンションの売却に成功する”ということを、”適切な期間で思った通りの金額で売れる”ことだと定義しています。
【まとめ】
以上、マンションの売却に関する注意点を、売却前・売却中・売却後に分けて解説しました。
マンションの売却がうまくいけば、「早く」「楽に」「理想の」新居を手に入れることに繋がります。
そのために、今回紹介した注意点をもとに、しっかりと準備をするようにしてくださいね。
当社『売る仲介』は、ITシステムを使うことでマンションをどこよりも高く・早く売る不動産会社です。
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