はじめに
あなたは考えたことがあるでしょうか。
「自分が今から従うだろう不動産業界のルールは、誰のために作られたものなのか」と。
業界では長年、「購入申込みは早い者勝ち」「条件交渉は当然」「内覧は何度でもOK」というのが当たり前とされてきました。しかし、その当たり前は本当に売主であるあなたのためのルールでしょうか。
「売る仲介」は、売主を守るために8つのルールを設定しています。
これらのルールは、派手なテクニックではありません。むしろ地味で、細かく、一見すると厳しく見えるかもしれません。しかしそのすべてが、一貫した思想に基づいて設計されています。
それは、売主を焦らせない、揺るがせない、振り回さない、ということです。
売る仲介は「片手仲介」に徹しています。つまり、売主の味方としてのみ動き、買主側からは一切報酬を受け取りません。だからこそ、売主ファーストの仕組みを徹底することができます。
早い者勝ちや買い上がり交渉といった、一見すると活発に見える取引手法を見直し、本当に売主の利益になる環境を作り上げているのです。
この記事では、売る仲介が実践する「8つのルール」を一つひとつ解説していきます。もしあなたが不動産売却を検討しているなら、この8つのルールを知ることで、何を基準に仲介会社を選ぶべきかが明確になるはずです。
【ルール1】メールのみで受付け（手渡し・FAXでの送付不可）
なぜ申込みは「メールのみ」にしているのか
不動産業界では、購入申込みはFAX、メール、内覧時の手渡しなど、さまざまな方法で行われています。
しかし売る仲介では、申込みの受付窓口をメールのみに限定しています。
一見すると単なる手段の問題に思えますが、実はこれが売主を守る土台となるルールなのです。
FAXで起きる「届いた・届いていない」トラブル
現場で今でも頻繁に起きているのが、FAXによる送受信トラブルです。
FAXは紙切れ、インク切れ、通信エラーなど、さまざまな理由で「送信は完了しているのに受信できていない」という事態が発生します。送信側には送信履歴が残っているため、客付不動産会社は「確かに送りました」と主張します。
一方、受信側の売る仲介では「受け取っていません」となる。
この時点で、仲介会社同士の認識がズレてしまいます。
このトラブルは、売主にとってはまったく関係のない話です。しかし、申込みの順位や受付時刻が曖昧になると、最終的に判断を迫られるのは売主です。
もしあなたが売主だったら、いつ届いたか証明できない申込みをもとに、人生の大きな決断をしたいと思うでしょうか。
受信時刻が自動で記録されることの重要性
メールにすると、受信時刻が自動で記録されます。
誰が見ても同じ時刻であり、後から解釈がズレることがありません。
売る仲介では、申込み専用のメールアドレスを用意し、受信と同時に自動返信メールを送っています。これによって、「確かに〇時〇分に受け取りました」という事実が、売る仲介と客付不動産会社の共通認識になります。
この仕組みがあることで、送った・送っていない、届いた・届いていないという無駄なストレスが最初から消えます。
これは売主のためでもあり、客付不動産会社のためでもあります。
仲介会社間のトラブル防止が売主の利益につながる
売る仲介は「片手仲介」に徹しています。
つまり、売主の味方としてのみ動き、特定の客付不動産会社をひいきする立場ではありません。だからこそ、すべての客付不動産会社にとって公平なルールが必要になります。
申込みの窓口をメールに限定し、受信時間を明確にすることで、仲介会社間のトラブルを防ぐことができます。
仲介会社間が揉めなければ、売主は無関係な説明や調整から解放されます。
売主が本来考えるべきは、どの申込みを選ぶかという判断だけです。それ以外の雑音を排除することが、結果的に売主の利益を守ることにつながります。
このルール1は、地味に見えますが、8つのルール全体の土台となる考え方を象徴しています。売主が納得して判断できる材料をちゃんと残すこと。これがすべての出発点です。
【ルール2】申込みは内覧会への参加後のみ
なぜ「内覧前の申込み」を受け取らないのか
人気物件になると、内覧前に申込みが入ることがあります。
買主の心理としては、他で決まる前に押さえたいという気持ちからです。
しかし売る仲介では、内覧前の申込みを受け取りません。なぜなら、物件を見ずに申込む人は、高い確率でキャンセルするからです。
内覧前申込みが「善意」でも売主にダメージを与える
内覧前申込みの多くは、悪意ではありません。
むしろ「本気だから先に押さえたい」という善意の場合が多いのです。
しかし、売主目線で見ると、善意かどうかは関係ありません。結果としてキャンセルされれば、同じダメージを受けるからです。
内覧前申込みが入ると、現場ではこうなります。
商談中の扱いになり、他の検討者を止め、内覧を一旦ストップします。その状態で、実際に物件を見たあとに「やっぱり思っていたのと違った」とキャンセルされると、一週間から二週間、売却が止まります。
その間、他の検討者は離れてしまい、再度内覧会をやり直す必要が出てきます。
もしあなたが売主だったら、価格の話以前に、時間と機会を失うことの方がよほど深刻ではないでしょうか。時間は取り戻せない損失です。
物件を見ずに申込む人のキャンセル率の高さ
物件を見ずに申込む人は、条件も肌感覚も分かっていません。
写真や資料だけでは、日当たり、眺望、音、においなど、実際の住み心地を判断することはできません。だからこそ、実際に内覧したあとに気持ちが変わることが非常に多いのです。
一方、内覧してから申込む人は、すでに物件を見て、納得して、それでも買いたいと決めた人です。キャンセル率は圧倒的に低くなります。
売る仲介では、事前にできるかぎりの資料や写真、情報を客付不動産会社に共有していますが、それでも申込みは必ず内覧後と決めています。
本気度の高い申込みだけを残すフィルター
内覧後のみ申込みを受け付けるというルールは、本気度の高い人だけを残すフィルターとして機能します。
見て、納得して、決めた人だけが申込む。
この一手間があるだけで、冷やかしや勢いだけの申込みが自然と消えます。
もしあなたが売主だったら、申込みの数よりも、申込みの質を選びたいと思いませんか。売る仲介は、売主の時間を守るために、入口の段階でフィルターをかけているのです。
【ルール3】申込書（買付証明書）は弊社指定
なぜ申込書のフォーマットを統一しているのか
申込みが複数入ったとき、売主はどれを選ぶか判断する必要があります。
しかし一般的な現場では、申込書のフォーマットは客付不動産会社ごとに全部違います。書いてある順番が違う、重要な項目が小さく書かれている、そもそも書いていない項目があるなど、バラバラなのです。
これが2枚、3枚と並んだ瞬間、比較が一気に難しくなります。
申込書の書式がバラバラだと比較ができない
申込みは本来、どれがいいかを比べるための資料です。
しかし材料がバラバラだと、誰でも判断できなくなります。これは売主の能力の問題ではありません。情報が整理されていないと、どんなに優秀な人でも判断はブレるのです。
もしあなたが売主だったら、この時点でもう疲れてしまうのではないでしょうか。
どこを見ればいいのか、何が重要なのか、何を比較すべきなのか、それを毎回その場で説明されながら判断する。これは売主にとって大きな負担です。
「ちゃんと見れば分かる」は業界側の感覚
たまに「ちゃんと読めば分かりますよ」と言われることがありますが、これは完全に業界側の感覚です。
売主は申込書を読むプロではありません。日常的に不動産取引をしているわけでもありません。だからこそ、比較しやすい形で情報を整えることが、仲介会社の役割なのです。
売る仲介では、申込みは指定のフォーマットのみで受け取ります。
理由はシンプルです。同じ順番、同じ項目、同じ情報量にすることで、比較が一気に楽になるからです。売主は内容だけに集中できます。
もしあなたが売主だったら、これ以上ありがたいことはないはずです。
売主が「考えなくていい状態」を作る設計思想
売る仲介の設計思想は、売主が悩まなくていい状態を作ることです。
どこを見るか迷わない、見落としが起きない、比較が感覚ではなく事実になる。
判断は、情報が整理されていないとどうしてもブレます。
このルールは、管理のためではありません。比較できる、判断しやすい、揉めない、この3つを同時に満たすための設計です。
売主が「どうしよう…」と悩む前に、悩まなくていい状態を作る。それが売る仲介の考え方です。
仲介会社間の認識ズレを防ぐ効果
書式がバラバラだと、書いてある・書いていないで揉める、条件の解釈で揉める、「そんなつもりじゃなかった」が起きる、といったトラブルが仲介会社同士で発生しやすくなります。
だから最初から、この項目は必ず書いてください、この形式でお願いしますと決めています。
仲介会社間が揉めなければ、売主は余計なストレスを受けずに済みます。この構造を作ることが、売主の利益を守ることにつながるのです。
【ルール4】申込みは事前審査承認書（フラット35利用の場合は本承認書）とセット
なぜ「事前審査なし」の申込みを受け取らないのか
申込みが入っても、住宅ローンの審査が通らなければ契約には進めません。
一般的な売却の流れでは、購入申込みが入ってから住宅ローンの事前審査を行い、数日から一週間以上待つことになります。その間、売却は基本的にストップします。
そしてもし審査が否決されたら、商談解除となり、振り出しに戻ります。
申込み後にローンが通らないことで起きる時間的損失
売主が一番困るのは、売却が止まることです。
価格交渉よりも、キャンセルよりも、実はここが一番ダメージが大きいのです。なぜなら、時間だけが失われるからです。
もしあなたが売主だったら、住宅ローンが通るか分からない人の申込みを先に受け取るメリットはありません。結果として困るのは売主だからです。
時間を止められ、チャンスを失い、再スタートになる。この繰り返しは、売主にとって大きなストレスです。
売却が止まることの深刻さ
売却が止まると、他の検討者も離れていきます。
「商談中」という状態は、他の買主候補にとっては「もう買えない」という意味です。だから検討をやめてしまいます。
その後、審査が否決されて商談解除になったとしても、すでに離れた検討者を呼び戻すことは簡単ではありません。再度、内覧会をやり直し、一からやり直す必要があります。
もしあなたが売主だったら、正直、かなりしんどいのではないでしょうか。
事前審査承認書を必須にすることで得られる確実性
そこで売る仲介では、申込みの段階で事前審査承認書の提出を必須にしています。
ルールは明確です。
- 申込書だけ → 受け取らない
- 申込書＋事前審査承認書 → 受け取る
- 現金の場合 → エビデンスを確認
これを事前にすべての客付不動産会社へ伝えています。
もしあなたが売主だったら、このくらいハッキリしていないと安心できないはずです。
事前審査を通してから申込むという一手間があるだけで、衝動的な申込みや冷やかしが自然と減ります。買主側も、本当に買えるのか、本気で買いたいのかを、自分で確認してから申込むことになります。
結果として、申込みの質が上がり、売主の時間が守られます。
仲介会社間のトラブル防止という意味でも重要
事前審査がないまま申込みを受けると、どこまで商談なのか、いつ解除なのか、誰の責任なのか、この辺りが一気に曖昧になります。
仲介会社同士で認識がズレると、売主に説明が必要になり、売主が不安になる。この流れは完全に無駄です。
最初から承認書がある申込みだけにしておけば、そもそも揉めません。売主は確実性の高い申込みだけを相手にすることができます。
【ルール5】同日の申込みはすべて同順位
なぜ「同日の申込みはすべて同順位」なのか
不動産業界では長年、申込みは「1秒でも早ければ一番手」という考え方がありました。
しかしここまでのルールを見てきたあなたなら、もう気づいているかもしれません。受け取りは仲介会社、経路は一本化している、日付をまたげば順位が変わる。
つまり、早い・遅いを秒単位で争う合理性は、売主目線ではあまりないのです。
「早い者勝ち」が売主と買主の両方を焦らせる
早い者勝ちのルールは、誰を一番焦らせるかというと、売主と買主の両方です。
買主は「今すぐ出さないと取られる」と焦り、条件を詰めきれないまま申込みます。売主は「一番手があるから、今決めないと」と焦り、比較できないまま判断を迫られます。
この状態は、冷静な意思決定とはほど遠いものです。
もしあなたが売主だったら、こんな空気で大切な資産を手放したくないはずです。
マンション購入は衝動的に申込むと衝動的にキャンセルされる
ここで一つ、重要な事実をお伝えします。
マンションの購入は、衝動的に申込むと、衝動的にキャンセルされます。
これは現場を見ていると、はっきり分かります。とりあえず押さえたい、他で決まるのが怖い、今決めないとダメな気がする、こういう状態で出た申込みほど、あとでひっくり返りやすいのです。
もしあなたが売主だったら、これが一番困るはずです。
同日同順位にすることで「考える時間」を与える
売る仲介では、その日中に受け取った申込みは、すべて同順位としています。
これをやることで、まず何が起きるか。
売主が急かされなくなります。今日は比較する日、条件を並べて考える時間がある、「今すぐ決めてください」がなくなる。
もしあなたが売主だったら、これだけで精神的にかなり楽になるはずです。
このルールは、買主側にとっても重要です。同日同順位だと、「とりあえず出す」という行動が意味を持たなくなります。
どの条件で出すか、価格はどうするか、本当に買う覚悟があるか、じっくり考えてから申込むという流れになります。結果として、申込みの質が上がります。
客付業者も条件を整理できることで良い申込みが集まる
ここはあまり語られませんが、実は大事なポイントです。
同日同順位だと、客付不動産会社も時間的な余裕ができます。買主と条件を整理する、本当に通る条件かを考える、どこで勝負するかを決める、こうした戦略的な申込みになります。
焦って「とりあえず出しましょう」ではなく、よく考えられた申込みになる。
結果として、売主に届くのは本気の申込みだけです。
衝動を排除することが、結果的に高く売れる
衝動的な申込みを排除すると、申込みの数は一時的に減るかもしれません。
しかし、キャンセルが減る、条件が整う、満額申込みが増える、結果として良い条件で売却できる確率は上がります。これはテクニックではなく、環境設計の話です。
日付をまたげば順位が変わるというメリハリ
念のため、ここもハッキリ言っておきます。
同順位なのは同じ日の中だけです。日付をまたげば、順位は変わります。
だから、いつまでも待たない、でも焦らせない、このバランスが取れます。
このルール5の本質は、平等でも優しさでもありません。衝動を排除する、冷静な判断を引き出す、本気の条件だけを集める、その結果として売主が一番良い条件を選べる状態を作る、ということです。
【ルール6】同順位の申込みが複数あれば売主が買主を選ぶ
なぜ「同順位なら売主が買主を選ぶ」のか
同日同順位で環境を整えたら、次に必要なのは、誰がどうやって最終判断をするのかです。
売る仲介では、同順位の申込みが複数ある場合、誰に売るかを決めるのは売主です。
当たり前のようで、実はこれが当たり前ではないケースも多いのです。
買い上がり交渉が生む不安定さ
一般的な現場では、1番手が価格交渉あり、2番手が満額という場合、1番手に「満額出せますか？」と確認する「買い上がり交渉」がよく行われます。
業界では普通の動きですが、もしあなたが売主だったら、ここで一度立ち止まるべきです。
これは本当に自分のための動きなのか、と。
買い上がり確認は、一見、売主に有利そうに見えます。しかし実際には、誰が本気なのか分からなくなる、条件が後出しになる、駆け引きが増える、結果として取引が不安定になります。
もしあなたが売主だったら、その場で条件を変えられる取引を信頼できるでしょうか。
申込みは一発勝負という明確なルール
そこで売る仲介では、申込みは一発勝負としています。
申込書に書かれた条件が、その人のすべてです。価格、契約日、引渡し条件、手付金、その他条件、これを総合的に見て、売主が選びます。
もしあなたが売主だったら、この方がよっぽどフェアだと思いませんか。
価格だけでなく、確実性・スケジュール・条件を総合判断できる
ここはすごく大事なので強調します。
売主が選ぶ、イコール価格だけで選ぶ、ではありません。
むしろ、確実に進められるか、スケジュールが合うか、条件に無理がないか、こういうところを冷静に見られるようになります。
同日同順位だからこそ、比較する余地がある。
もしあなたが売主だったら、この選び方をしたいはずです。
買主側も本気の条件で勝負する行動変容
このルールを伝えると、買主側の行動も明確に変わります。
中途半端な条件を出さない、最初から本気の条件を考える、「とりあえず様子見」がなくなる。
これは売主にとって、すごく大きなメリットです。衝動ではなく、覚悟を持った申込みだけが集まります。
このルール6の本質は、強気になることではありません。後出しをなくす、駆け引きを減らす、売主が納得して選べる、その結果として取引全体が安定し、良い条件でまとまりやすくなる、ということです。
【ルール7】申込み後（契約前）は物件の再内覧はできません
なぜ「申込み後の再内覧」を禁止しているのか
申込みを受けて、条件も合意して、あとは契約という段階。
ここまで来てキャンセルされるのが、売主にとって一番つらいタイミングです。
売る仲介では、申込み後、契約前の再内覧はできませんと明確に決めています。一見すると厳しく見えますが、もしあなたが売主だったら、このルールは絶対に外したくないはずです。
申込み後の再内覧が「迷い直し」につながる
再内覧を希望される理由は、だいたい決まっています。
もう一度細かく確認したい、家族にも見せたい、不安な点を潰したい。気持ちは分かります。しかしここで冷静に考えてみてください。
それは申込み前にやるべきことですよね。
申込み後の再内覧は、ほぼ例外なく「迷い直し」の時間になります。そして迷い直しは、キャンセルにつながりやすいのです。
契約直前のキャンセルが売主に与える精神的ダメージ
再内覧からキャンセルになると、売主が失うものは、時間、機会、そして精神的な安心です。
特に大きいのが、気持ちの切り替えです。もう売れると思ったところから、やっぱり売れていないに戻る。
もしあなたが売主だったら、これは相当なストレスではないでしょうか。
ここまで来ると、気持ちはもう売れている、次の予定も動き始めている、他の検討者は止めている、この状態で「やっぱりやめます」と言われる。正直、かなりきついはずです。
申込みは「覚悟の意思表示」という考え方
だから売る仲介では、申込みを覚悟の意思表示として扱います。
見て、納得して、条件を考えて、それでも買いたい、ここまで来てから申込みをしてもらう。その代わり、申込み後は条件通りに進める。
この線引きをとても大事にしています。
このルールを事前に伝えておくと、買主側の行動が変わります。内覧時にしっかり見る、不安点をその場で確認する、本当に買う前提で考える。
結果として、申込みの質がもう一段上がります。
もしあなたが売主だったら、この申込みだけを相手にしたいはずです。
このルールがあることで内覧時の真剣度が上がる
「再内覧NG」は、冷たいルールではありません。
むしろ、買主が後悔しないため、売主が振り回されないため、取引を最後まで完走させるため、のルールです。申込み前にじっくり考える時間は十分に用意しています。
このルール7の本質は、制限ではありません。覚悟を持って申込む、申込み後はブレない、売主の決断を守る、そのための最終ラインです。
もしあなたが売主だったら、ここまで整っている売却なら、安心して契約日を迎えられるはずです。
【ルール8】すでに条件合意し契約予定となっている場合、それ以降に受領した購入申込書は売主へ報告しない
なぜ「契約予定後の申込み」を売主に伝えないのか
8つのルール、いよいよ最後です。
このルールは、一番誤解されやすく、でも一番「売主のため」のルールです。
売る仲介では、すでに条件合意し、契約予定となっている場合、それ以降に受け取った申込みは売主に報告しません。
現行の仕組みでは「嫌がらせ的な高額申込み」が可能
最初に、少し踏み込んだ話をします。
現在の不動産購入の仕組みでは、本気ではないのに、高い金額で申込むことができてしまいます。
とりあえず高く出す、売主の気持ちを揺るがせる、他の買主を断らせる、あとで「やっぱりやめます」と言う。これは理論上も、実務上も、できてしまうのです。
もしあなたが売主だったら、この構造、かなり怖いと思いませんか。
後出し申込みが売主の決断を揺るがせるリスク
契約予定後の後出し申込みは、一見すると売主にとって得な情報に見えます。
しかし実際に何が起きるか。今の決断が正しかったのか不安になる、契約をひっくり返していいのか悩む、感情が大きく揺れる。
結果として、売主が一番消耗します。
もしあなたが売主だったら、条件を比較して、納得して、この人でいこうと決めて、そこから「もっと高い申込みが入りましたけど、どうします？」と言われたら、正直、心が揺れるはずです。
高い申込みが必ずしもプラスにならない理由
高い金額での申込みは、一見すると売主にとってプラスに見えます。
しかし実際には、本当に買えるのか分からない、条件が後から崩れる、キャンセルのリスクが高い、結果として取引は非常に不安定になります。
もしあなたが売主だったら、一番高いよりも、ちゃんと完遂できる、こちらを選びたいはずです。
一度合意した条件を完遂させることが仲介の責務
ここで、売る仲介の覚悟を明確にします。
仲介業者の役割は、条件をひっくり返す存在ではありません。
条件を整理する、合意を作る、最後まで完遂させる、これが役割です。
もし途中で「もっと高いのが来ましたよ」と揺さぶり続けたら、合意は意味を失います。それはもう仲介ではなく、不安定化の媒介です。
だから売る仲介では、条件合意、契約予定の告知、この段階に入ったあとの申込みは、売主に報告しません。
もちろん、受け取らないわけではありません。記録はする、もし破談になった場合は連絡する。ただ、今進んでいる話を揺るがせる情報としては扱わない。
もしあなたが売主だったら、この判断、本当にありがたいはずです。
本来の買主も売主も誰も得をしない状況を防ぐ
ここはあまり語られませんが、とても大事な視点です。
後出しの高額申込みが入ると、どうなるか。すでに合意していた買主は断られる、でもその高額申込みはキャンセルされる、結果、誰も買えない。
つまり、売主は振り回される、本来の買主は理不尽に断られる、取引全体に不信感が残る。誰にとってもメリットがありません。
売る仲介は、この状況を防ぐために、契約予定後は報告しないと決めています。
売却後の後悔を最小化するために
売却後に残る後悔は、だいたい二つです。
もっと高く売れたかも、でもあの時の判断は正しかったのか。
ルール8は、後悔をゼロにするルールではありません。後悔を最小化するためのルールです。
その時点で最善だった、納得して決めた、条件を守って完遂した。この感覚が残る売却は、結果として満足度が高いのです。
まとめ
ここまで、売る仲介が実践する8つのルールを一つひとつ見てきました。
最後に、これらのルールが一貫して目指しているものを、一言でまとめます。
売主を、焦らせない、揺るがせない、振り回さない。
不動産売却において、価格はもちろん大事です。しかしそれ以上に大事なのは、安心して決断できることです。納得して選べることです。後悔が少ないことです。
売る仲介の8つのルールは、そのすべてを仕組みと設計思想で実現しようとしています。
衝動や嫌がらせが入り込めない、安定した売却を作ること。これが、片手仲介に徹する売る仲介だからこそできる、売主ファーストの環境です。
売却を検討している人が最初に確認すべきポイント
もしあなたが不動産売却を検討しているなら、仲介会社を選ぶ際に確認すべきポイントは明確です。
その会社は、誰の利益のためにルールを設計しているのか。売主を守るために、どんな仕組みを用意しているのか。
この視点で見れば、本当に信頼できる仲介会社がどこなのか、自然と見えてくるはずです。
売却は、テクニックよりも設計思想で決まります。そして設計思想は、ルールを見ると一番よく分かります。
この8つのルールが、あなたの売却を考えるきっかけになれば幸いです。
