マンション売却を成功させる「室内写真」完全ガイド

マンションを探している人にとって、内覧に行くかどうかを決める最大の判断材料。

それが「マンションの室内写真」です。

ここ数年、不動産購入の検討方法が大きく変わりました。

スマホで事前に情報収集することが、あたりまえになっています。

なぜ室内写真がそこまで重要なのか

購入検討者の行動パターンが完全に変わった

いまの購入検討者の行動パターンは、こうです。

みなさんも、そうではないでしょうか。

部屋の写真がない物件は、そもそも内覧に行かない。最初の選択肢に入らない。

そんな購入検討者が、どんどん増えています。

情報を公開しないことは、いまや「悪手」です。 できるかぎり部屋の中の写真を公開することが、売却成功への第一歩となります。

居住中でも写真を公開すべき「3つの理由」

理由① 買主とのミスマッチを防げる

「まだマンションに住んでいますけど、部屋の写真って出したほうがいいんでしょうか？」

これは、売主様から1番多くいただく質問です。 答えは、「絶対に出したほうがいい」です。

なぜなら、写真を見て納得した人だけが内覧に来るので、 買主のニーズとのミスマッチが防げて、早く契約が決まりやすくなるからです。

理由② 家具があることがプラスになる

ソファーやテーブルなど、実際に使っている家具。

これらは撮影時に、無理に片付ける必要はありません。

家具があることで「ここにソファーを置いたらこんな感じか」と、 買主が新居での暮らしを具体的にイメージできるのです。

理由③ 他物件との差別化になる

じつは、大手不動産会社は居住中の室内写真を掲載しないことがほとんどです。

SUUMOなどの物件情報サイトでも、室内写真がない物件をよく見かけます。

だからこそ、居住中でも室内写真をたくさん公開することで、 ほかの物件との違いを明確にできるのです。

写真なしで売却する「3つのデメリット」

デメリット① イメージ違いで内覧がムダになる

マンションの写真がないと、どうなるか。

買主候補が内覧に来ても、「イメージ違い」ですぐに帰られてしまいます。

結果として、売却までの期間が非常に長くなってしまうのです。

デメリット② そもそも内覧候補から外される

スマホ検索があたりまえになった今、購入検討者の情報収集能力は格段に上がっています。 間取り図しかない物件は、すぐに候補から外されてしまいます。

「お部屋の雰囲気」「お部屋の第一印象」が分からない物件を、 わざわざ見に行こうとは思わないのです。

デメリット③ 何か隠していると邪推される

写真を公開しないと「何か隠しているのでは？」と思われます。 たとえば、非常に汚いのではないか、欠陥があるのではないか、と邪推されてしまうのです。

プロが教える「写真撮影の5つのポイント」

ポイント① 50〜100枚撮影して厳選する

一般的な広さのファミリータイプ（2LDK程度）なら、 写真は50〜100枚撮影します。

そこから良い写真を10〜20枚程度まで絞り込みます。 「そんな写真も要るの？」という箇所まで撮影するのが当社です。

ポイント② 設備の型番まで撮影する

意外かもしれませんが、以下のような写真も重要です。

買主は、これらの写真を見て「入居後すぐに交換が必要か？」を判断します。

事前に情報を公開しておけば、了承したうえで内覧に来てくれるのです。

ポイント③ 写真の加工は絶対にNG

暗い写真を明るくするのはOKですが、 傷や汚れを消すような加工は絶対にNGです。

内覧に来たらすぐにバレますし、何より売主への不信感につながります。

「この売主は何か隠しているのかも」と思われたら、そこで終わりです。

ポイント④ 撮影機器にこだわりすぎない

一眼レフか、広角レンズか、どの撮影機材で撮影するかは実際の内覧数と関係ないようです（当社データより）。iPhone11以降なら、十分きれいな写真が撮れます。

撮影機材の選別は実際に物件を撮影する不動産会社・不動産営業マンに任せましょう。

マンションの購入検討者もスマホで物件情報ページを見ているので、 パッと見て雰囲気が分かることが何より大切です。

ポイント⑤ 映したくない部屋は無理に撮らない

仏壇や物置など、映したくない場所・映したくない部屋は「写真なし」でも構いません。 ただし、リビングダイニングは公開したほうがよいです。

可能な範囲で写真を提供することが、早期売却のコツです。

室内掃除で押さえるべき「4つの鉄則」

鉄則① モノを減らすことが最優先

整理整頓よりも、まずは「モノを減らす」ことです。

部屋を広く感じてもらえるかどうかは、モノの多さで決まります。

とくに写真撮影では、整理整頓よりもモノが少ないほうが優れています。

広告写真として「見に行きたい」と思われるからです。

鉄則② 水回りのボトル類はできるかぎり片付ける

水回りは、SUUMOなどの物件情報ページ閲覧時によく確認される箇所です。

写真撮影時だけでいいので、キッチン・お風呂のボトル類はできるかぎり片付けてください。

シャンプーボトルや洗剤が写真に写らないだけで、印象は格段によくなります。

鉄則③ 生活感をなくして清潔感を演出

とくに居住中の場合は、生活感をなくすことが重要です。

清潔感があれば、それだけで印象は格段によくなります。

写真を見て現地を見てみたいと思ってもらうこと。

そして、写真と実際の物件にちがいがないようにすることが大切です。

鉄則④ ぱっと見の印象がすべて

実は購入検討者は、細かい部分までは見ていません。

最初の3秒で「いいな」と思わせることが勝負です。

空家で売却する場合の準備方法

基本の掃除ポイント

空家の場合は、モノを減らすという点では問題ありません。 あとは、しっかりと掃除をすることが大切です。

そして、お引越し・退去後には、以下の掃除がおすすめです。

とくに「水回り」と「壁紙」は、よく見られる箇所です。

念入りに掃除しましょう。

残置物（ざんちぶつ）について

照明・カーテン・エアコンなど、置いていきたいモノがあれば残してください。 これらは「残置物（ざんちぶつ）」と呼ばれます。

残置物がある場合は、必ず担当者にお知らせください。

買主が「そのまま使えるか」を判断する重要な情報になります。

居住中で売却する場合の準備方法

広告用写真撮影時の準備

① リビング・ダイニングの撮影準備

• モノがない状態で撮影する（広く見せるため）
• テーブルの上には何も置かない
• できれば床も見える状態にする

② 各部屋の撮影準備

• ベッドメイキングをする
• クローゼットは閉める
• 子供部屋のおもちゃは片付ける

内覧会当日の準備リスト

以下のチェックリストを、内覧会の前日と当日に確認してください。

どうしてもモノが多い場合の対処法

モノを減らしきれない場合は、以下の方法で対応してみてください。

すべての部屋を公開するのが理想ですが、 1〜2部屋なら公開しなくても構いません。

ただし、リビングダイニングは必ず公開してください。 ここを公開しないのは、戦略上よくありません。

高く・早く売却するための次のステップ

室内掃除と写真撮影の準備ができたら、次は売却戦略です。

「モノを減らして」「写真をたくさん公開する」 この2つを実践できれば、売却成功への準備は整います。

でも、こんな不安はありませんか？

• 「掃除はできたけど、適正価格がわからない」
• 「大手不動産会社の査定額、本当に信じていいの？」
• 「両手仲介で安く売られるのは避けたい」

じつは、多くの不動産会社は「両手仲介」を狙います。 売主と買主の両方から手数料を得るため、 売主の利益より、自社の利益を優先してしまうのです。

売主のためだけに働く「売る仲介」という選択

「売る仲介」は、100%売主の味方のマンション売却サービスです。

両手仲介は一切行わず、売主の利益だけを追求します。

だから、あなたの希望価格での売却を本気で目指せるのです。

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