データで見る成約事例
売る仲介での査定額（売出価格）と成約価格の差額
売出価格 6,290万円
成約価格 6,290万円
売出価格の100%で成約
価格乖離率*は0%
*価格乖離率とは？
マンションが売りに出された際の価格（売出価格）と成約した際の価格（取引価格）の差額の比率です
スケジュールとデータ
売買契約までのスケジュールと内覧組数のデータ
お問い合わせ日
2024年 5月12日
媒介契約締結日
2024年 7月22日
第一回内覧会日
2024年 8月18日
購入申込書受領日
2024年 10月26日
売買契約日
2024年10月31日
お問い合わせからお引き渡しまでの履歴
売る仲介 室田売却成功までの出来事を時系列で並べました。
イメージしながらたどっていただけたら。
不動産のエキスパートの室田が、AIの査定ではなく、1件1件資料を集めて丁寧に査定しています。
レインズに登録されている当該マンションの過去成約事例をもとに、丁寧に査定いたしました。
| 平米単価 | 価格 | 基準価格変動率 |
|---|---|---|
| 720,548 円 | 60,000,000 円 | 98.4% |
| 732,557 円 | 61,000,000 円 | 100.0% |
| 744,566 円 | 62,000,000 円 | 101.6% |
| 755,374 円 | 62,900,000 円 ← 成約 | 103.1％ |
| 756,575 円 | 63,000,000 円 | 103.3% |
| 768,584 円 | 64,000,000 円 | 104.9% |
| 780,593 円 | 65,000,000 円 | 106.6% |
| 816,621 円 | 68,000,000 円 | 111.5% |
| 平米単価 | 価格 | 基準価格変動率 |
|---|---|---|
| 720,548 円 | 60,000,000 円 | 98.4% |
| 732,557 円 | 61,000,000 円 | 100.0% |
| 744,566 円 | 62,000,000 円 | 101.6% |
| 755,374 円 | 62,900,000 円 ← 成約 | 103.1％ |
| 756,575 円 | 63,000,000 円 | 103.3% |
| 768,584 円 | 64,000,000 円 | 104.9% |
| 780,593 円 | 65,000,000 円 | 106.6% |
| 816,621 円 | 68,000,000 円 | 111.5% |
競合物件の動きは今週特にございませんでした
■新規物件
今週は競合物件の動きございませんでした。
■価格変更
6階・2LDK・81.28㎡ / 6,580→6,480万円
■新規物件（オーナーチェンジ物件）
今週、競合物件の動きはございませんでした。
今週、競合物件の動きはございませんでした。
1件価格変更しておりました。
オーナーチェンジ物件
3階・3LDK・76.42㎡ / 6,480万円
今週、競合物件の動きはございませんでした。
今週、競合物件の動きはございませんでした。
レインズに物件情報を登録
6,290万円で販売開始
今週、競合物件の動きはございませんでした。
今週、競合物件の動きはございませんでした。
10時30分 不動産会社A
売る仲介 室田内覧の様子もご覧ください。
本日立ち会いました田中のメモです。
10時30分 不動産会社A
■お客さま
30代夫婦と子供
■お客さまのコメント
明るい
きれいだね
■営業マン
50代男性
用意した資料はチラシのみ
弊社のシステムはわかっていない
資料もダウンロードしていない
■質問
駐車場の空き状況
住み替え理由
前面敷地の戸建て建設について
残置物について
ディスポーザーはあるか
全て回答済み
■メモ
お客さまの反応は良かったです。
希望するものがなかったとわかっても、プラスの発想にご自身で変えられていました。
見学の仕方は淡白ではありましたが、以前も別の部屋を見られているそうですので、物件自体は気に入っているのだと思います。リフォームなしで住めそうなのが良いとおっしゃっていました。
担当営業は頼りないです。弊社からの提供資料やシステムについては全く目を通しておらず、お客様からの質問には全く答えられていませんでした。（弊社から回答しています）
15分ほどで退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
価格変更しているお部屋が2件、申し込みの入っているお部屋が1件ございました。
【価格変更】
②3階・3LDK・76.42㎡ / 6,200万円
③6階・2LDK・81.28㎡ / 6,430万円
【申し込み】
④6階 2SLDK 84.53㎡ 6,880万円
6階のお部屋ですが、今週も「申し込みあり」のままでした。
10時00分 不動産会社B
売る仲介 室田内覧の様子もご覧ください。
本日立ち会いました室田のメモです。
10時00分 不動産会社B
■お客様
40代夫婦 子2人（妊娠中）
■質問
物干金物脱着について
売却理由
家族構成
居住期間
オプション工事箇所
修繕計画について
販売期間
駐車場状況
何組くるか
他内覧客の状況（具体検討客の有無）
→回答済
■営業マン
50代担当者
資料持参、事前情報等についても確認済み
お客様との相性、関係性は良好
積極的に提案することはなく聞きに徹する
■コメント
閉めると少し狭い
全面の戸建てが気になる
生活感はなくきれい
部屋が足りなくなる
ピアノをどこに置こうか
友達が6階に住んでいて環境が良いのは聞いている
家具の配置に悩む
駅距離に対して駐車区画が少ないのが気になる
■メモ
5人で住むために探しているので83平米でも少し狭く感じる
駐車場の有無も含めて周辺環境はよく調べている
今も分譲マンション（2LDK）に住んでいる
売却時期に悩んでいる
真剣に悩んで検討している様子が伺えました
ただ、希望条件とは少し違うようにも感じられました
10：29退出 その後共用部分も確認とのこと
■不動産営業マンからの内覧後の報告
6階のお部屋ですが、今週も「申し込みあり」のままでした。
6階のお部屋ですが、今週も「申し込みあり」のままでした。
①9時30分 不動産会社C
②10時30分 不動産会社D
売る仲介 室田内覧の様子もご覧ください。
本日立ち会いました鈴木のメモです。
①9時30分 不動産会社C
■お客さま
30歳代夫婦＋子供
近くに住んでいる方ではなさそう
■営業マン
50歳代
積極的に物件をアピール、説明されていました
■質問・コメント
売却理由
電気コンロは変えられるのか
トイレがいい
駐輪場空いていますか
ディスポーザーありますか
カーシェアリングって近くにありますか
■メモ
ガスがいいかIHがいいかで盛り上がる
奥さん主導
全然喋らないご主人さん
スペック（機能）に関する質問が大部分で、採寸するなどはなし
共用部を見て帰るとのこと
たくさん物件を見に行っているようで、まだ情報収集の段階に見えました
20分ほどで退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
②10時30分 不動産会社D
■お客さま
30歳代夫婦＋子供
■営業マン
30歳くらい
声小さめ
お客様との関係は不明
設備の説明を丁寧にされていました
■質問・コメント
バルコニーが広い
お風呂のサイズは
ウォークインクローゼットが広い
売却理由は
床暖房はガスですか
キッチンはIH
前の戸建ての建築具合が気になる（眺望等）
■メモ
そこそこ細かい感じのご主人さんとまったく喋らない奥さん
他のマンション（新築マンション含め）の情報も話していたので、かなり広く情報を集めている感じでした
反応は悪くないように見えましたが、即決する感じはなさそうに見えました
40分ほど見て退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
6階のお部屋が成約登録されておりました。
【成約】
6階 2SLDK 84.53㎡ / 6,880→6,750万円
価格変更しているお部屋が1件ございました
【価格変更】
①2階・3LDK・73.90㎡ / 5,480→5,180万円
今週、競合物件の動きはございませんでした。
今週、競合物件の動きはございませんでした。
10時00分 不動産会社E
売る仲介 室田内覧の様子もご覧ください。
本日立ち会いました鈴木のメモです。
10時00分 不動産会社E
■お客さま
30歳代の夫婦
子供はいなさそう
■営業マン
中堅
６階の担当者
■質問・コメント
売却理由
リビングの使い方
前の分譲地の建築具合
駐車場の空き状況
「きれい」「いいなあ」を連発
■メモ
すでに６階を見学しているようで、その時に本マンションについてのひと通りの説明は受けている
リビングの広さと使い方が判断基準のようで、ほとんどの時間リビングにいました
６階と比較しながら検討していました
家具の配置を考えていたのでかなり真剣かと思います
15分ほどで退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
今週、競合物件の動きはございませんでした。
【新規物件】
5階・3LDK・74.71㎡ / 5,980万円
①10時00分 不動産会社F
②10時30分 不動産会社G
③11時00分 不動産会社H
売る仲介 室田内覧の様子もご覧ください。
本日立ち会いました室田のメモです。
①10時00分 不動産会社F
■お客さま
30代夫婦 子1人
（徒歩で来られていたので近隣の方と予想）
■営業マン
30代 取引士
資料持参 事前情報も確認済み
6階と比べて良い点を積極的に提案
■質問・コメント
オプション箇所について
■メモ
6階との違いを確認（事前内覧済）
2LDKと使い勝手の違い
3年後に転勤の可能性があり、そうなると2LDKでも良い
滞在時間が少なくさらっと全体を確認
良し悪しに関するコメントはなく印象は分かりませんでした
候補の一つという様子
次の予定が迫っているとのことで
10：08退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
■購入申込書
②10時30分 不動産会社G
■お客さま
40代後半夫婦
■営業マン
40代 取引士 所長
資料持参せず
事前情報は確認していない
お客様との相性も良くない様子
■質問・コメント
（以下すべて営業担当者から）
残置物
駐車場空きについて
売却理由
いつから住んでいたのか
前に何が建つのか
■メモ
お客様はほぼ無言
眺望、室内を動画撮影
担当者も事前情報等も未確認
提案することもなく立っているだけ
お客様からは質問・コメントはなく
探し始めで何を見て良いかわからずという様子
購入検討の経緯も分かりませんでした
10：51退室
■不動産営業マンからの内覧後の報告
③11時00分 不動産会社H
11：00担当者のみ来場
「買主様が愛知県からお越しで新幹線と在来線の乗り継ぎがうまくいかず、11：20頃到着見込みです」
とのこと
11：23来場
■お客さま
40代夫婦 子1人
■営業マン
20代女性
資料持参
本物件をお客様といくつか内覧している様子
6階、2階競合と比較して良いところを積極提案
■質問・コメント
売却理由、転居先
きれいで住んでいた感じがしない
2階を内覧したが眺望が良くなかった
駐車場の空き
周辺環境、通学ルート
■メモ
「前に見た」物件との違いと比較（眺望、バルコニー形状）
収納、設備など細かなところまで確認
特に眺望と全面建物が気になる様子
11月初旬に棟内他物件を内覧する予定（西向き・居住中のため）
来春以降に転居見込みのため購入は先でも良い
探し始め、情報収集の段階という感じでした
11：43退出
■不動産営業マンからの内覧後の報告
【物件削除】
2階・3LDK・73.90㎡ / 5,180万円
レインズ削除→電話で確認「販売中止」
物件の売買契約完了
物件のお引渡し（決済）
こちらにてお取引き完了
レインズ登録開始～成約時までの広告掲載数の履歴
不動産会社からの問い合わせをもとに、レインズへの登録開始から売買契約完了時までに弊社が実際に目視にて確認した実際の広告掲載数をグラフにしております。
売る仲介 室田他不動産会社による各物件情報サイトの広告数です。
同じ物件が物件情報サイトにいつも並んだら売れないというのはうそですね（今回売れましたし）。
販売時競合物件
| 本物件 | 成約 | 販売 | 販売 オーナーチェンジ | 販売 | 販売 | 成約 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 階数 | 4階 | 1階 | 2階 | 3階 | 5階 | 6階 | 6階 |
| 間取り | 3LDK | 2LDK+S | 3LDK | 3LDK | 3LDK | 2LDK | 2LDK+S |
| 広さ（㎡） | 83.27 | 77.68 | 73.90 | 76.42 | 74.41 | 81.28 | 84.53 |
| 価格（万円） | 6,290 | 4,950 | 5,180 | 6,200 | 5,980 | 6,430 | 6,750 |
| ㎡単価（万円） | 75.54 | 63.72 | 70.09 | 81.13 | 80.04 | 79.11 | 79.85 |
| 販売開始 | 2024年8月2日 | 2024年1月8日 | 2024年6月4日 | 2024年6月20日 | 2024年10月21日 | 2024年3月2日 | 2024年4月9日 |
| 状況 | 空家 | 居住中 | 空家 | 賃貸中 | 居住中 | 居住中 | 居住中→空家 |
| 価格変更 | — | 2024年1月8日 5,280 ↓ 5,180 ↓ 2024年5月25日 4,950 | 2024年6月4日 5,480 ↓ 2024年9月24日 5,180 | 2024年6月20日 6,580 ↓ 2024年7月9日 6,480 ↓ 2024年8月6日 6,200 | 2024年3月2日 6,680 ↓ 2024年5月25日 6,580 ↓ 2024年6月17日 6,480 ↓ 2024年8月19日 6,430 | 2024年4月9日 6,880 ↓ 2024年9月9日 6,750 | |
| 備考 | 定期建物賃貸借契約にて賃貸中（2027年11月迄） 家賃：210,000円（共益費込） | 2024年6月23日 居住中→空家に 2024年8月16日付 申し込みあり 2024年8月27日 申し込みありのまま 2024年9月3日 申し込みありのまま 2024年9月10日 申し込みありのまま |
当該物件情報
売る仲介 室田今回売却をご依頼いただいた物件の情報です
*2024年10月8日時点のデータです
マンションデータ
| マンション名 | ヴェレーナシティ夙川パークナードⅠ |
| 販売価格 | 6,290万円 |
| 間取り | 3LDK+OD+BW+N OD=ｵｰﾌﾟﾝｴｱﾃﾞｯｷ BW=ﾋﾞｯｸﾞｳｫｰｸｲﾝｸﾛｾﾞｯﾄ N=納戸 |
| 専有面積 | 83.27㎡（壁芯） |
| バルコニー面積 | 8.74㎡ |
| バルコニー向き | 南東 |
| 築年数 | 令和4年12月（2022年） |
| 総戸数 | 192戸 |
| 所在階／構造・階建 | 4階部分 / 鉄筋コンクリート造陸屋根8階建 |
| 住所 | 〒662-0027 兵庫県西宮市神園町2番2 |
| 交通 | 阪急電鉄甲陽線「甲陽園」駅 徒歩約9分 「苦楽園口」駅 徒歩約11分 |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 権利の形態 | 所有権 |
| 持ち分割合（敷地面積） | 1537935分の8327（9675.37㎡） |
