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コラム

マンション買い替えで高く売るためにベストなタイミングとは?希望価格で売るポイントも解説

2021/04/12 買い替え

「引っ越しするから今のマンションを高く売りたい」
「マンション買い替えで高く売るためのタイミングを知りたい」

マンションの買い替えを検討している方の中には、このように感じている方がとても多いです。

マンション買い替えでは今のマンションの売却と、新しい住居の購入の2つを行うことになります。どちらも取り扱う金額が大きく、多くの人が今のマンションをできるだけ高く売って、新居の購入につなげたいと考えるはず。

そこでこの記事では、マンションを買い替えたい人は

  • どのタイミングでいまのマンションを売るのが良いのか
  • 住宅ローンと買い替え時期の関係
  • 買い替えで今のマンションを高く売るためのポイント

を解説します。

記事を読むことで、マンションを買い替えるタイミングがわかり、高くそしてスムーズに売却するスケジュールを立てられるようになります。参考にしてみてください。

マンション買い替えのタイミングで高く売るために抑えておきたいことは2つだけ

マンションの買い替えで、いま住んでいるマンションをなるべく高く売るタイミングとして抑えておくべきは、築年数市況の2つです。

季節は年度末に購入したい人が少し増える傾向にあるものの、価格にあまり関係ありません。

それぞれ紹介していきます。

築年数は浅ければ浅いほど高く売りやすい

マンションの売却価格を決める要因として、最も重要なのは築年数です。

(出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)

上のグラフは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が毎年出しているデータで、首都圏の中古マンション成約価格を築年数ごとに表しています。

資料から一目でわかるように、築年数が浅い物件ほど高い価格で売りやすくなっています。反対に築年数が経つと、設備や外観が古くなって人気がなくなり、売却価格も低くなります。

そのためマンションを高くで売りたい人は、早く売ることが大切です。買い替えを検討中の方はなるべく早く行動に移しましょう。

2021年の中古マンションの市況は上がっている状態

長期的な視点でみると、市況もマンションの売却価格に関係します。

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、2021年4月現在全国にあるマンションの不動産価格の動向を指数にした数値は上昇を続けています。

(出典:不動産価格指数-国土交通省)

首都圏や地方など地域によって違いがあるので注意が必要ですが、日本全国で見るとマンションの不動産価格指数は10年前よりも上昇しています。

今後どのように推移していくかは経済動向により変化していきますが、買い替えでマンション売却を考えている人にとっては良い傾向です。

マンション購入者が増えるのは年度末の1月~3月にかけて

マンションの売却価格にはほとんど影響しませんが、年度末はマンションを購入する人が増える傾向にあります。

なぜなら「子どもが幼稚園や小学校に進学する」、「転勤する」、「子どもが独立する」など、多くの人のライフスタイルが変わる時期だからです。
この記事を読んでいるあなたも、生活が変わるから買い替えを検討しているのではないでしょうか。

たとえば、子どものいる家庭では違う校区の小学校に入学式から参加する場合、それまでに引っ越しをしておかないと、参加することが難しいです。自治体にもよりますがおよそ2週間くらい前に住民票を移す、またはその小学校に入学することを伝えておく必要があります。

マンションを買いたい人はそれを逆算して、年末年始ごろから引っ越し先の物件を探しだします。そのため買い手が多い時期を狙うなら、12月〜年度末にかけてマンションを売り出すと良いです。

ちなみにマンションの購入には、マンションを見つけてから住宅ローン審査に約3〜7日(※資料が揃っている場合)、契約まで1週間かかります。その後、引き渡しに1ヶ月半程度かかるので、引っ越しも含めると2〜3ヶ月くらいはかかることを頭に入れておきましょう。

そのほかに、マンションの近くに商業施設や駅ができたりするなど周辺環境が変わることがあります。その場合、計画発表や着工、完成など徐々に状況が変わっていきます。

その状況に合わせてマンション価格もゆっくり上昇することがあるので、急いで買い替える必要がない方は、周辺のマンション価格などがどう変化していくのかチェックしておくと良いでしょう。

良い条件で住宅ローン審査を受けるなら45歳までに買い替えを。

マンションを買い替えて新しいマンションに住む場合、住宅ローンはどう考えれば良いのでしょうか?

長期ローンを組んでマンションを買い替えたい場合、基本的に借り入れする人の年齢が45歳になるまでが目安と考えてください。それより年齢を重ねると、住宅ローンの審査基準が厳しくなります。

たとえば、金融機関などが提供する最も返済期間が長いローンで、最大35年のローンを組むことが可能です。そして借りたお金を返済しなければいけない年齢は79歳までとなっています。

このことを考慮すると、良い条件で35年ローンの審査を受けられる年齢は45歳までになります。

買い替えで新しい住居を購入するのにローンを組みたい人は、年齢のリミットも考えておきましょう。

マンション売却にかける期間が長いほど高く売りやすい

マンション売却の期間については、できる限り時間を長くとるほうが高く売却できる可能性が増えます

たとえば、マンションの売却期間が1ヶ月と5ヶ月の場合どちらが高く売れる可能性があると思いますか?

答えは簡単で5ヶ月の場合です。なぜなら期間に余裕がある分、自分のマンションを多くの買い手から見てもらえる可能性があるからです。

実際マンションを売りに出してから、売買契約を結んで引き渡しをするまでは期間として最低でも3ヶ月、余裕をもつなら5ヶ月ほどかかることを頭にいれておいてください。

<問い合わせから売買契約を結ぶまでの流れ>

  1. 不動産会社問い合わせ(2-3日)
  2. 査定(2-3日)
  3. 媒介契約締結(2-3日)
  4. 売却活動(1ヵ月半~)
  5. 購入申し込み受け取り/交渉(1週間)
  6. 売買契約・引き渡し(約1ヶ月半)

このなかでも物件の売却活動に最も時間がかかり、この時期を長くとれると自分に有利な価格で売りやすいです。

売り先行の人が希望価格でマンションを売る場合、引き渡し時期の交渉や仮住まいを検討する

住居を買い替える場合、

  • 新しい住居を先に購入する買い先行
  • 現在の住居を先に売却する売り先行

のどちらかに当てはまります。

住宅ローンが残っていると買い先行で進めるのは難しく、ほとんどの人が売り先行で手続きを進めることになります。反対に資金に余裕がある人は買い先行で進められます。

<売り先行の理想的な手続きの流れ>

  1. 今の住居の売却
  2. 新居の売買契約
  3. 新居の引き渡し
  4. 今の住居の引き渡し

<買い先行の理想的な手続きの流れ>

  1. 新居の売買契約
  2. 新居の引き渡し
  3. 今の住居の売却
  4. 今の住居の引き渡し

買い先行が可能な方は、そもそも次の住居を先に確保できるので、マンションの売却にかける時間を長くすることができます。

反対に売り先行で買い替えを行う場合、今のマンションの売却を行うとともに、次の住居を見つけないといけません。

実はこの今のマンション売却と次の住居の購入を同時に進めることは、とても難しいです。

  • マンション購入者がなかなか現れない
  • 住宅ローンの問題がクリアできない
  • 次に住みたい自分の希望にあった住居が見つからない

などでなかなか上手く行きません。

マンションを売却してちょうど良いタイミングで、次の物件に住み替えたい人は買い主に引き渡しの時期の交渉、それが難しければ少しのあいだ賃貸に住むことをおすすめします。

買い主との交渉で引き渡し時期を延ばすことができれば、次の家を見つける時間や新居の引き渡しの時間を確保できます。

もしくは一時的に賃貸に住めば、自分の希望価格で売るための期間を十分に持つことができます。また精神的にもラクに手続を進められますし、すぐに入居できる状態だと売りやすいです。

新居選びに時間もじっくりとれるので、買い替え先の住宅選びを満足いくまで行うことできます。

今のマンション売却価格をより高くするためにも、次の新居を納得いくものにするためにも、売り先行の場合は引き渡し時期の交渉や仮住まいを検討しておくと良いでしょう。

まとめ:マンション買い替えはできるだけ早く不動産会社に相談を

以上、マンション買い替えのタイミングや住宅ローンとの関係、買い替えの期間を解説しました。

マンション買い替えを考えている場合、自分で次の住居を先に購入するのではなく、今のマンションの売却も含めて事前にしっかり計画を立てるほうが、取れる選択肢が増えます

マンションの買い替えについて検討している方は、次の住居を契約する前にまずは一度不動産会社に相談することをおすすめします!

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