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コラム

リフォーム?住み替え?部屋の広さや住宅ローン審査の可否を元に「選び方」を紹介

2021/09/12 住み替え

住み替えかリフォームかで悩んでいる夫婦

  • 子どもが小学生にあがって、今の家では間取りが足らなくなった。
  • もうすぐ出産が控えており、広い家に引っ越すかリフォーム(リノベーション)するかで悩んでいる。
  • 子どもが家を出ていき、夫婦2人だけになり「今の家が広すぎる」と感じている


こういったライフスタイルの変化が生じたとき
「今の家を売却して住み替えるか・リフォームをして住み続けるか」の2択で、悩まれるお客様は少なくありません。

本記事では「住み替えか?リフォームか?」を決める上で、知っておきたい判断軸や住宅ローンについてお話しします。

 

ライフスタイルの変化で生じる「リフォームするか・住み替えるか」問題

夫婦が腕を組んで悩んでいる
多くの人が「持ち家のリフォーム」あるいは「住み替え」を検討する理由としては

  • 出産
  • 子どもの小学校・中学校への入学
  • 子どもの独り立ち(夫婦のみに)
  • 親との同居

など「ライフスタイルの変化」によるものが大半です。
 

【住み替えとリフォームで悩む 夫婦事例①】

現在、世田谷区内で築30年、31㎡の1DKマンションに夫婦で暮らしています。ローン残高は1000万円ほどです。年内に出産予定で家族が増えるため、今の住まいを2DKにリフォームして住み続けるか、もっと広いマンションに住み替えるかで悩んでいます。

検討している物件は築40年の37㎡2DK、1800万円の中古マンションです。周辺環境にはさほど差がないのですが、リフォームと住み替え、どちらを選択すべきでしょうか?

(28歳 女性

 

【住み替えとリフォームで悩む 夫婦事例②】


リフォームか住み替えを考えています。
ぼく33歳、嫁30歳、子供8歳、6歳、3歳です。現在住んでる家が3LDKになります。

将来的に夫婦寝室、子供達に1人1部屋が欲しいと考えており、いまの住居をリフォームして部屋数を増やすか、新しく土地を買って家を買うか悩んでいます。


今の住まいは中古住宅で築17年、残り900万円のローン残債があります。ぼくの年収は約500万ほどですが、どちらの判断が賢明でしょうか?

(33歳 男性

 

リフォームと住み替え、どちらを選ぶべき?悩んだときの判断ポイント

ポイントを示す、女性の不動産営業

「リフォームと住み替え、どちらを選ぶべきか」で悩んだ際に知っておきたい、判断基準のポイントについてご紹介します。

「今の家が狭すぎる」が悩みなら、住み替えを選ぶべき

「家が狭いから」が一番の理由である場合、リフォーム・リノベーションではなく、住み替えを選ぶのがおすすめです。

リフォームでは敷地面積そのものを変えることはできないため、いくらスペースを効率的に活用しても、広さにはある程度の限界があるためです。長期的に見据えた際、家族構成の変化や子育て・教育環境の変化に、対応できないリスクもあるでしょう。


実際、検討のきっかけが「出産や子どもの成長」の場合、住み替えを検討されるご夫婦が多い印象があります。

【実際の住み替え事例】

旦那と子ども2人、4人家族の30代主婦です。
夫が28歳のときに、60平米の新築マンションを購入。当時子どもは長男1人だったので、広さに関して不満はありませんでした。

しかしその後、長女が生まれて4人暮らしになり、だんだんと今の部屋数では足りないと感じるように。住み替えを決めたのは、長男が中学生に上るタイミングでした。

子どもから「男女別々の子ども部屋が欲しい!」と言われ、リフォームでは部屋数が十分に増やせなかったので、通勤・通学が便利な市内の中古住宅に引っ越しました。


家族全員が余裕をもってスペースを確保できるので、住み替えを選んでよかったと思います。

(36歳 主婦)

 

「費用と手間をかけずに、住みやすくしたい」ならリフォーム

「今より住み良くしたいが、費用と手間は掛けたくない」場合、リフォーム・リノベーショも選択肢に入れると良いでしょう。

住み替えで新規に物件を購入する場合、選ぶ物件にもよりますが、数千万円単位の費用が発生するケースが多いでしょう。リフォームであれば、中小メーカーで1平米あたり10万円程度でリフォームを引き受けている場合も少なくありません。

仮に70平米の敷地面積であれば「700万円」ほどで、リフォームを依頼できる計算になります。

 

また住み替えでは「家を探す」「家を買う」「家を売る」「引っ越し」と面倒な工程が多いもの。一方のリフォームで必要な工程は、工事中の仮住まいを探し、完成したら戻ってくるだけとなります。周辺環境も変わらないため、環境の変化による心理的な負担も少ないでしょう。

【実際の住み替え事例】

リノベーションを決めたのは、子ども2人が成人して社会人・大学生になり、実家から出て行ったタイミングです。「夫婦2人きりで、こんなに広い家に住むのもなあ」と思ったのが大きなきっかけでした。私が55歳、妻が53歳のときです。


近隣のマンションへ引越しも考えましたが、まだローンが残っていたこともありますし、何より物件への愛着もありました。
そこで今の子どもたちの部屋を、夫婦それぞれの趣味部屋にすることを検討。また自分たちが年を重ねたとき、居心地よく住めるような家へリノベーションを決めました。

 

掃除がしやすい間取りへ改良する、床材や手すりなどを追加、また妻の希望でキッチンや照明の仕様もお洒落に変更しました。いまでは家に知り合いの家族を呼ぶことも増え、リノベーションして良かったなと感じています。

(男性58歳)



リフォームか住み替えかの判断は「資金調達の可否」確認が、最初の一歩

住宅ローンのイメージ

 

リフォームか住み替えを判断する基準として、まず確認すべき項目に「資金調達が可能なのか」があります。


住み替え・リフォームともに資金の借入が必要であれば、金融機関でローンを組むことになります。

  • 手持ちの金額だけで、リフォームや住み替えは可能か?
  • 住み替えの場合、現在の住まいはいくらで売却できるのか?
  • 借入が必要な場合、そもそもローン審査は通過できるか?


などの項目について、事前によく確認しておきましょう。

 

多くの人が知らない「2度目の住宅ローン審査の厳しさ」

住宅ローンの審査が通らない

「過去に1度住宅ローンを利用したが、今回の住み替え・リフォームで改めてローンを利用したい」といった場合、2度目の住宅ローン審査が受けられます。


ただし多くの方が思っているより「2度目の住宅ローン審査は、1度目より厳しい」という現実もあります。以下で2度目の審査が通らない3つのケースをご紹介します。

 

審査に通らないケース①「住宅・その他ローンの滞納」

よく見られるパターンとしてとして「過去のローン返済の遅延」が原因で、審査に通らないといった場合がります。銀行に審査を20組かけたとすれば、およそ1組程度の割合で見られるのではないでしょうか。

家のローン返済で1度でも滞納したことがある、あるいは住宅ローン以外のクレジットカードの返済で遅延したことがある場合などに起こり得ます。

滞納のような「信頼性」が原因で審査に引っかかった場合、その人の信用が回復してローンが組めるようになるまでには、5~10年程度の時間が必要なので要注意です。


審査に通らないケース➁「病気によって生命保険に入れない」

住宅ローンを借りる際は、返済期間にローン契約者が死亡したり、長期入院によって支払いが困難になるリスクを回避するため団体信用生命保険(団信)に入る必要があります。

しかし2度目のローンを借りるタイミングで病気や怪我を患っている場合、団信へ加入はできません。2度目のローン借入時が30代~50歳程の層が多いため、大きな病気や怪我にかかっているケースは珍しくありません。

また「3年前、がん治療を終えて今は完治した」という場合であっても、ローン審査に通過しなかったりと、意外とハードルが高いため注意が必要です。


審査に通らないケース③「1度目の審査時より、世帯収入が減っている」

2度目のローンを借りる際、1度目よりも世帯収入が減っている場合は、ローン審査が通りづらくなる場合があります。


多いのが「1度目の審査時は夫婦共働きだったが、今は奥さんが仕事をやめ扶養内でのみ働いている」といったケースです。また旦那さんが転職したばかりで「収入が前職に比べて下がってしまった」「勤続年数の短さが原因で審査に引っかかる」といった場合も考えられます。

 

上記3パターンで「リフォームや住み替えをしたいが、思うように2度目のローンが組めない」といった方も少なくないでしょう。


ローン審査が通らない場合は「今の家を売却し、賃貸に引っ越す」という選択肢も

マンションを内覧する様子

ローン審査が通らないとなれば、住み替えやリフォームのための資金調達ができません。それでも今の家に住み続けられないという場合は「賃貸物件に引っ越す」という手段も考えられるでしょう。

賃貸物件であれば家賃は長期的に支払うことにはなりますが

  • 大きな初期費用が発生しない
  • ライフスタイルの変化で、繰り返し引越しが可能
  • 住んでいた物件の売却も有利に進めやすくなる

といった多くのメリットも考えられます。



まとめ

リビングで団らんする家族

今回は「リフォームと住み替えで悩んだときの判断基準」といったテーマで、事例を交えながらそれぞれの選ぶポイントや住宅ローン審査の重要性についてお話ししました。

住み替え・リフォームを検討している方は、まず資金調達の可否を確認しましょう。資金面の問題をクリアしたら「自分たちの理想のライフスタイル」を基準に、リフォームか住み替えか、あるいは他の選択肢を取るかを検討しましょう。

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