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コラム

マンション買い替えの手順!始め方や売買の流れ、よくある失敗例を解説

2021/08/02 買い替え

初めてマンションを買い替えたいと思ったとき、「何から始めればいいかわからない」、「実際どんな流れで進めればいいの?」という方はとても多いです。

事実、マンションの買い替えでは考えるべきことが多く、頭を悩ませるタネも多いです。

しかし事前にどんな手続きが必要なのか、ポイントや失敗例をしっかり理解しておくことで、理想の新居を購入したり、今のマンションを希望価格で売ることができます。

この記事では、マンション買い替えを検討している人が、

  • 初めにするべきこと
  • マンション買い替えの流れ
  • 状況にあった取るべき戦略
  • よくある失敗例
  • マンション買い替えにかかる費用
  • 買い替えで利用できる制度

を紹介します。

記事を読むことで、マンション買い替えの一通り知っておくべきことを理解できるようになっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの買い替えはいつから準備すべき?何から手を付ければいい?

マンションを買い替えたいと思ったとき、何から始めればいいのでしょうか。
まずは買い替えを検討している人が、はじめにすべきことを紹介します。

マンション買い替えでまず確認するのは「スケジュール」と「お金」

マンションの買い替えで最初に確認すべきは

・今後のスケジュール
・お金(予算・残ローン等)

の2点です。

理由としてはこの2つの条件が把握できなければ、今後の行動計画の見通しがつかないためです。

買い替えスケジュールに期限を設けて早めに動き始める

マンションを買い替えたい人は、いつまでには新しいマンションに住むというゴールを設定しましょう。

期限を設定していないと決断がしにくく、売却や購入時に失敗しやすいためです。どこか良い家があれば買い替えたいというだけでなく、明確にいつまでに新居を買うという期限を決めることをおすすめします。


そして買い替え準備を始める時期としては、買い替え先にすぐに住める場合、半年くらい前から今の住居の売却手続きなどで動き出す必要があります。不動産を売却する時間は長ければ長いほうが、より多くの人の目に止まって希望価格で売りやすくなるなど、余裕ができるからです。

また注文住宅で一戸建てをイチから建てる場合は、1年程度を期間として考えておくと良いです。注文住宅では、建築だけでも最低3ヶ月ほど時間がかかります。実際に間取りや住宅設備のメーカーなどに悩み始めるとすぐに時間が経ちます。

見積りを出してもらうのが遅くなると、どれくらいで今の家を売ればいいのか、金額の計算ができません。

お金の計算

買い替えたいと思い始めたら、「次の家がいくらか」「今の家がいくらで売れそうか」を踏まえて、自分の年収や自己資金をもとにお金の計算をしましょう。

お金に余裕がある人は別ですが、ローンを組まないと次の住居を購入できない場合、新居の価格がわからないとどれだけの自己資金が必要で、ローンをいくらで組むかの計算ができません。また今のマンションをいくらで売ればいいかも計算できないため、売却価格の設定も難しいでしょう。

まずは買い替え先の家を確定し、価格を把握するところから始めましょう。なんとなしに買い替え先の住居を見に行って、「良い家が見つかったら買い替えよう」と考えている方は、動き出しが遅くなってしまいます。

またこのようなスケジュールやお金の計算は、自分で行おうとすると重要なポイントを見落としてしまうかもしれません。

できるだけ早く不動産会社のプロに相談して、買い替えを進めることをおすすめします。

マンション買い替えの流れ

買い替えでは「今のマンションを売る」手続きと「新しい住居を買う」手続きを行います。それぞれ流れを把握しておきましょう。

マンションを売る流れ

  1. 査定
  2. 不動産会社と媒介契約の締結
  3. マンションの販売
  4. 売買契約を締結
  5. 手付金の受取
  6. 物件を引渡し(決済)

マンションの販売を始めてから買い手が見つかり、売買契約を締結するまでには、少なくとも3ヶ月くらいを見込んでおきましょう。

マンションを買う流れ

  1. 物件探し
  2. 内覧
  3. 売買契約を締結
  4. ローン審査
  5. 手付金の支払い
  6. 物件の引き渡し(決済)

購入の手続きは、ローン審査と契約に1週間ほど、引き渡しに1ヶ月半くらいかかるため、引っ越しにかかる時間も含めて、2~3ヶ月かかります。

買い替えでは、これらの手続きのどちらかを先にやってしまうこともあれば、場合によっては並行しながら進めていくこともあります。

マンションの買い替えでは希望に合わせて「売り先行」・「買い先行」・「買い取り」を選ぶ

マンションの買い替える際、主に以下3つの進め方があります。

・今のマンションを売ってから、次のマンションを購入する「売り先行」
・次に住むマンションを買って住んでから、今のマンションを売る「買い先行」

・不動産会社に今のマンションを購入してもらって、資金にする「買い取り」

このどれかで買い替えの手続きを進めていくことになるのですが「自分がどうしても次の家が欲しいのか」や「高く売りたいのか」など状況に応じて、取るべき方法が異なります。

できるだけ資金が必要な人は「売り先行」

新しいマンションを買うのにローンを組むことが必要で、できるだけ今の物件を高く売って資金が欲しい人は、売り先行を選びます。なぜなら、売り先行では今のマンションを売却する時間が増え、高く売れる可能性があるからです。

たとえば、買い替えをしたいけど自己資金が少ないから、選べる新居が少ないというのであれば、売り先行で軍資金を獲得するのが先決です。

しかし売り先行の場合、希望の物件が見つかっても売却の目途がたってからしか、購入することができません。欲しい物件が出てきたとしても、他の人に先を越される可能性があることを理解しておきましょう。

売り先行の理想的な流れ

  1. 今の住居の売却
  2. 新居の売買契約
  3. 新居の引き渡し
  4. 今の住居の引き渡し

売り先行では、今の住居の売却と新居の購入のあいだをできるだけ詰めて行うことが重要です。そうすることで、仮住まいなどを避けられることがあります。

欲しい物件を購入して今のマンションを高く売りたい人は買い先行

新しい物件を先に手に入れて、今のマンションをできるだけ高く売りたい人は買い先行を選びます。ただしこれができるのは資金に多少なりとも余力がある人が多いです。

買い先行の場合、次の物件の購入が先になりますが、先に購入をするためには「資金を自分で用意できるか」、もしくは「次のローンを組めること」が条件になります。

ローン審査を組むためには、その人の保有資産や年収などが関係するため、買い先行ができるのは資金に余裕がある人だけになります。

買い先行の理想的な流れ

  1. 新居の売買契約
  2. 新居の引き渡し
  3. 今の住居の売却
  4. 今の住居の引き渡し

買い先行では、新居を引き渡してもらってから今の住居を売却、引き渡しできるため、基本的に仮住まいなどは不要です。

資金にあまり余裕がないけどどうしても欲しい物件がある人は「買い取り」

どうしても欲しい物件がある人は、不動産会社に買い取りをお願いして資金を用意するという方法があります。

不動産会社が買い取りする場合、基本的には誰かに売却するよりも金額が安いです。しかし確実に不動産会社が買い取ってくれるので、買い取り額を次の物件を購入するための費用に回すことができます。

どうしても欲しい物件があって、他の人に先に購入されたくないという方は、買い取りの手段を検討しましょう。


また物件を売りに出したくない人が、敢えて買い取りを選択することもあります。

たとえば買い替えでは、同じ小学校区内のマンションに引っ越したい人がいます。

偶然知り合いが売りに出しているのを見つけて、内覧に来るケースがあるため、売っているのを知られたくない人は買い取りを選択することがあります。

マンション買い替えの「よくある失敗事例3パターン」

マンションの買い替えには、よくある失敗パターンがあります。

以下の失敗パターンを頭に入れておいて、しっかり準備をしましょう。

失敗パターン①:新居の購入でライバルに先を越されて買えなかった

マンション買い替えで一番多い失敗は、購入しようとしていた希望の物件を他の人に先に購入されてしまうパターンです。

たとえば、土日に物件を見に行って購入を決めようと思っていたけど、その前に契約を結ばれてしまったということがあります。

マンションを買い替えるときは、次に住みたい家を見つけてから今のマンションを売って買い替えることになります。ところが資金に余裕がないと、今のマンションを売ってから購入するように動こうとする場合があります。

しかし買い替えを検討している人のなかには、資金に余裕があって買い先行で先に物件を購入してしまう人もいます。


不動産の売買は、売主と合意して契約を結んだら、基本的にはその人のものになるため、可能なかぎり早く契約することをおすすめします。

この失敗を防ぐためには次の物件の購入を優先して、

・売却価格より多少安くても手放す覚悟をする
・売主がいつまでに売りたいかスケジュールを把握する

といった対策が考えられます。

失敗パターン➁:今のマンションが高く売れない

希望の価格で、マンションの買主がなかなか見つからないパターンも多いです。

よくある理由としては、「資金に余裕がなく売却期限があるから、売却価格に妥協しないといけないこと」「売却期間はあるのに、のんびりしすぎてしまって期限に間に合わなかった」ということがあります。

仮に売却期間ギリギリで、誰も買主が見つからなかった場合、不動産会社に直接買い取ってもらうという手段を取ることになります。

買い取りでは売却価格よりもかなり下がってしまうので、スケジュールとお金の計算をしっかり行うようにしましょう。


この失敗を避ける方法としては、

・資金に余裕がなければ家族に借りる
・スケジュールとお金を計算して売却期間を十分取る

などがあります。

失敗パターン③:スケジュール管理が甘く、仮住まいをすることになる

仮住まいをしたくないのに、スケジュールの調整がうまく行かず仮住まいをすることになって出費が重なってしまう失敗例もあります。

マンションの買い替えで一番理想的なのは、今住んでいる家を売って新居にそのまま引っ越しすることです。こうすることで仮住まいをする必要がなくなります。

しかしマンションの買い替えで仮住まいせず、手続きを進めるのは非常に難しく、今のマンションの引き渡し日と次の物件の引き渡し日がズレて、結果的に仮住まいしないといけなくなることがあります。

マンション買い替えでは、売却だけでも売主と買主、不動産会社の担当者の3者が関係することになります。購入も別の売主や不動産会社が関わってくることがあり、複数人が携わります。

このように関わる人のスケジュールをうまく調整することで、仮住まいを避けることができます。

不動産会社の担当者も段取りするには難しいことがあるため、このスケジュールは自分で管理しないと仮住まいを避けるのは難しいでしょう。

まずは買い替えの流れや手続きの全体像、どの手続きにどれくらいの期間がかかるのか把握することをおすすめします。

マンションの買い替えにはいくら費用がかかる?

マンションの買い替えには、物件売却時の仲介手数料や税金、購入時のローン手数料などが発生します。
およそいくら必要か把握しておくようにしましょう。

売却に必要な諸費用は物件売却額のおよそ3.5%

マンションの売却でかかる費用には以下4つがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • ローン完済手数料

なかでも仲介手数料が一番金額が大きく、売却価格×3% + 6万円 + 消費税がかかります。2,500万円の売却額であれば、81万円(税抜)で3.3%。

残りの印紙税や抵当権抹消費用などを合わせると3.5%ほどになります。

購入に必要な諸費用は物件購入額の7%~10%

ローンを組んでマンションを購入するときにかかる費用は以下の7項目です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税(不動産購入の契約にかかる印紙税)
  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税
  • 火災保険料
  • 住宅ローン事務手数料
  • ローン保証料

仲介手数料は売却のときと同じで購入額の3.3%。

不動取得税は3,000万円の戸建てで30~40万円前後。住宅ローン事務手数料の抵当権設定費用は、融資額が3,000万円程度で3万円か12万円です。ローン保証料は融資額の2%前後になります。

これらを合計すると購入額の7%~10%です。

売却と購入を合わせると上記のような費用がかかることを理解しておきましょう。

マンション買い替えで「自己資金」が足りない人が、知っておきたい3つの制度

マンションの買い替えで頭を悩ます要因の1つが資金の準備です。

自己資金がどうしても足りないけどどうしたらいいかわからないという方は、以下の制度の利用を検討することができます。

住み替えローン

住み替えローンとは、今の家を売却してもローンが残ってしまった場合に、次に購入する家のローンと残りのローンを合わせて組むことができるローンのことです。

この住み替えローンは、今の家のローンが残ってしまったときに使えるというメリットがあります。

ただし、新しい家のローン以上の額を借りることになるため、審査が厳しかったり、金利が高くなったりすることがあります。そのため活用するときには注意が必要です。

つなぎ融資

つなぎ融資は、その住宅ローンが支払われるまでの間に必要な資金を融資するものです。

たとえば住宅ローンを組んだとしても入金されるのは、売主から買主に住宅が引き渡されるときです。その住宅ローンでは資金を捻出できないときにつなぎ融資を利用することができます。

使用用途としては、土地を取得するための資金や建築に必要な資金を準備などに限られますが、住宅ローンとセットになっていることも多いです。

そのため、住宅ローンでは自己資金が足りないというときには、つなぎ融資を活用することで買い替えを行うことができます。

買い替え特約

買い替え特約は、売主と買主とのあいだで結ぶ特別な契約のことです。

一例として、「買主が今の家を売却できなければ、新居の購入を破棄することができる」というものがあります。

このような特約をつけることで、自分がかかえる問題などをクリアできることがあります。

しかし契約の相手方にとって都合が悪いため、断られるというケースも珍しくありません。

買い替え特約を結ぶ際は、相手との交渉をするときに購入価格を増額するなど条件をつけるなど上手く活用することが必要です。

ただこれらの制度を利用しようとしても、現実的に難しいことがあります。

買い替えを進めるなかで立ち行かなくなってしまったということがないよう、事前にお金の計算やスケジュールを準備するようにしてください。

まとめ

以上、マンションの買い替えの始め方や流れ、よくある失敗例などを紹介しました。

特にはじめてマンション買い替えに取り組もうとしている方は、わからないことだらけかと思いますが、記事でも述べたようにまずはお金の計算やスケジュールを立てて、一歩でも進めるよう不動産会社に相談してみることをおすすめします。

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