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コラム

マンションの買い替えについて|買い替え方法ごとのメリット・デメリット

2021/04/12 買い替え

マンション買い替えのメリットとは?
  • 今のマンションが狭くなってきたから、買い替えようか迷っている
  • 家庭環境が変わったから、もう少し手狭なマンションに住み替えたい
  • できるだけ損のないように買い替えるコツとかってあるのかな?

マンションの買い替えを考え出したとき、そのメリットは大きいのか、またどれくらいデメリットがあるのかというのを知っておきたいですよね。

この記事では、マンション売却専門の不動産「売る仲介」が、マンションの買い替えのメリット・デメリットと、買い替え方法ごとのメリット・デメリットをご紹介します。

ぜひマンション買い替えの参考にしてくださいね。

マンションを買い替えるメリット

マンション買い替えのメリット

いうまでもなく、マンションを買い替えることで今の暮らしにあった生活が手に入ります。

しかし、それだけではなくマンションを買い替えると、以下のような税的なメリットもあります。

  • 10年間または13年間の住宅ローン控除が新たに適用される
  • 売ったマンションは3000万円特別控除が適用される

それぞれ解説します。

メリット1:10年間また13年間の住宅ローン控除が新たに適用される

今のマンションを購入してから、毎年確定申告を出して、住宅ローン控除を受けられているという人も多いでしょう。

マンションを買い替えた場合、この住宅ローン控除が新たに適用されます。

住宅ローン控除(正式名「住宅借入金等特別控除」)とは、新居購入や改装して住宅ローンを組んだ場合、一定期間、毎年住宅ローン残高の1%(最大40万円)の控除が受けられるという制度です。

期間については、基本は10年間という制度ですが、令和元年(2019年)10月~令和4年(2022年)12月までに居住を開始した場合、13年に控除期間が延長されます。

この制度は、受けられる回数の制限はなく、新しく住宅ローンを組んで、一定条件を満たしていた場合、新たに控除を受けることができます。

例えば、2009年にマンションを購入して、2019年までの10年間住宅ローン控除を受けた人が、2021年4月に新たにマンションを購入した場合、さらに13年間控除を受けることが出来ます。つまり、合計で23年間住宅ローン控除を受けることができるのです。

実際の控除額は、年収や住宅ローン残高によって変わりますが、いずれにせよ大きなメリットといえるでしょう。

メリット2:売ったマンションは3,000万円特別控除が適用される

マンションを買うときだけではなく、売るときにも税控除を受けることができます。

3,000万円特別控除とは、不動産を売却したときに生じる利益にかかる税金を軽減させえる制度のことで、最大3,000万円までの利益であれば税金が発生しないというものです。

例えば、2,000万円で購入したマンションが3,000万円で売れた場合、利益は1,000万円ですので税金はかからないということになります。

現在、マンションの相場が上がっており、リーマンショック後の2009年以降に買ったマンションであれば、購入したときよりも売却額が高くなるということも珍しくはありません。

このように、マンション買い替えでは、売却においても購入においても税的なメリットがあるといえます。

とは言え、マンションを買い替えるとなると、費用や手間などはかかってきます。

マンションをできるだけ良い条件で買い替えるためにも、デメリットを理解しておくことも重要です。

マンションを買い替えるデメリット

マンション買い替えのデメリット

マンションを買い替えるデメリットは主にこの3つです。

  • マンションの買い替えに費用がかかる
  • 売り先行の場合は仮住まいが必要 
  • 買い先行の場合はダブルローンの期間がある

それぞれ解説します。

デメリット1:マンションの買い替えに費用がかかる

まずは、マンション買い替えには費用が掛かります。

「今住んでいるマンションを高く売ったら、あんまり掛からないんじゃないの?」と思っている人もいますが、マンションの売買に諸費用が掛かることを知っておきましょう。

売却にかかる諸費用はマンション売却額の5~7%、購入にかかる諸費用は5~8%程度です。

例えば、今住んでいるマンションを2,000万で売って、新しいマンションを3,500万で買う場合、売却に100万~160万円、購入に175万~280万併せて275~440万円程度は諸費用で掛かります。

 

諸費用の内訳

売却にかかる諸費用

=売却額の5~7%

  • 仲介手数料(法律上の上限 売却額の3%+6万円) 
  • 抵当権抹消費用
  • 印紙税
  • ローン一括するための費用
  • 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 など

購入にかかる諸費用

=購入額の5~8%

  • 登記費用
  • 管理費・修繕積立金
  • 提携ローン融資費用
  • ローン事務手数料
  • 固定資産税および都市計画税
  • 印紙税
  • 火災保険料 など

できるだけ安くするのであれば、仲介手数料が安い不動産を選ぶのがおすすめです。

売却にかかる仲介手数料は、法律で売却額の3%+6万円が上限なので会社によってはこれより安く済ませることができます。

※当社売る仲介では、仲介手数料は売却額の 1.5%+6万円です。

デメリット2:売り先行の場合は仮住まいが必要 

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」があります。

売り先行とは、今住んでいるマンションを住んだまま売り出して、売れたら次のマンションを買う方法です。

この方法の場合、今のマンションが売れて次のマンションを購入するまでの間、仮住まいが必要になります。

どれくらいの期間仮住まいをするかにもよりますが、仮住まいをするのにも引っ越し費用や家賃などのお金がかかります。

仮住まいにお金をかけたくない場合は、一時的に実家に住むという方法を取っている方もいらっしゃいますが、この選択ができる人は限られています。

売買にかかる諸費用とは別に、仮住まいをするのに50~100万円は掛かると思っておいてよいでしょう。

また費用だけではなく、2回引っ越しするということはそれだけの手間と時間が掛かるということも理解しておきましょう。

ちなみに仮住まいしたくない場合の工夫として、引き渡し期間を長く取ることもあります。

通常、購入してから部屋の引き渡しは2か月くらいが多いですが、その引き渡し期間を6ヶ月に延長することで、売却されてから余裕を持って次の住まいを決めるという方法です。

しかし、マンションを買いたい側から考えるとやはり引き渡しが早い方が良いので、引き渡し期間を長くすると売却価格がが安くなってしまいます。

デメリット3:買い先行は限られた条件でしかできない

マンション買い替えの「買い先行」とは、まず次に住むマンションを購入して引っ越しし、新しい住居に住みながら、元々住んでいたマンションを売る方法です。

マンションを買い換えたい!という人の多くはこの方法を想像するようですが、実はこの方法は「今住んでいるマンションのローン返済額が少ない」「年収が高い」「現金で次の住居を購入できる」等の限られた条件でしかできません。

また、買い先行ができたとしても今返済中のローンを残しながら、新しくローンを組む「ダブルローン」を契約することになり負債額が大きくなるため、やはり金銭的余裕がある方にしかおすすめできません。

次の章では、マンションを買い替える2つの方法「売り先行」と「買い先行」について、それぞれのメリットデメリットを紹介します。

マンション買い替えの【売り先行】のメリット・デメリット

マンション買い替えの売り先行

マンション買い替えの売り先行とは、今住んでいるマンションを売りに出して、売れたら新しいマンションに引っ越すという方法で買い換える方法のことです。

売り先行のメリット・デメリットを紹介します。

売り先行のメリット

  • 資金計画をしっかり立てられる
  • マンションを妥協せず高い値段で売ることが出来る

売り先行では、今住んでいるマンションを急いで手放すのではなく、「売りたい値段で買いたい人が出てくるまで住みながら待つ」ということになります。

そのため、できるだけマンションを高く売りたい場合や、しっかりと資金計画を建てたい場合におすすめです。

売り先行のデメリット

  • 仮住まいが必要になる
  • 何も決まっていないので不安になる

先述の通り、売り先行の場合は基本的に仮住まいが必要です。

仮住まいには、引越し費用・家賃がかかるだけではなく、賃貸のための契約や引越しの手間がかかるとお伝えしました。

また、実際にお客さんの声でよくあるのは「決まっていないことが多すぎて、不安」という声です。

売り先行ということは、いつ今住んでいるマンションを出て仮住まいに引っ越さないといけないのか、というタイミングは買い手次第ということになります。

資金面では計画を立てやすいですが、スケジュール面では計画が立てづらいということです。

マンションの買い替えというのは、時間とお金を天秤にかけて行なう必要があります。

今すぐマンションを高く売りたい!とおっしゃるお客様は多いですが、「高く売ること」を優先させるのであれば、売れるまでしっかりと時間を作れる売り先行がおすすめです。

メリットデメリットを紹介しましたが、どんな人に売り先行がおすすめかというと以下のような人です。

売り先行が好ましいのはこんな人

  • 資金計画をしっかり行いたい場合
  • 今のマンションを出来るだけ高く売りたい場合
  • 買い先行ができない人

買い先行については、次の章で紹介します。

マンション買い替えの【買い先行】のメリット・デメリット

マンション買い替えの買い先行

買い先行というのは、新しいマンションを先に買って、引っ越しを終えた後に今住んでいるマンションを売るという方法です。

買い先行のメリット・デメリットをご紹介します。

買い先行のメリット

  • 仮住まい無しで入居できる
  • 新居選びに時間が使える

買い先行の場合は、文字通り買うことをメインにできるので、今のマンションに住みながら妥協せず新居選びができます。

また、新居が決まれば仮住まいなしで、すぐに新しいマンションに引越しができるというのも嬉しいポイント。

自分にあったマンションは購入するのにもタイミングが必要なので、いい部屋が見つかったらすぐに契約してすぐに住み出したい!という人は多いでしょう。

このようにメリットが多いように見える買い先行ですが、誰でもできるわけではないということを覚えておく必要があります。

買い先行のデメリット

  • そもそもできる条件はかなり限定的
  • 売却額が安くなりやすい
  • 売却が遅くなって住宅ローンが二重になる可能性がある

それぞれ解説します。

買い先行のデメリット1:そもそもできる条件はかなり限定的

先述の通り、買い先行は誰でもできるという訳ではなく、できる条件はかなり限定的です。

例えば、以下のような条件であれば買い先行できる可能性が高いです。

  • 今住んでいるマンションのローン返済額が少ない
  • 年収が高い
  • 現金で次の住居を購入できる

逆に言えば、今住んでいるローンを組めるギリギリまで組んでまだ返済額が残っている人や、年収が低い人は、そもそも買い先行はできない可能性がかなり高いと言えます。

買い先行のデメリット2:売却額が安くなりやすい

買い先行の場合、「自分が売りたい価格で売れるまで待つ」売り先行とは違い、できるだけ早く売りたい場合が多いですよね。

その場合、早く売るために値段を下げて売却するのが一般的です。

さらに、売れない場合は不動産屋が買い取るというパターンもあります。

メルカリなどのネットフリマなどで、ものを売ったことがある人であれば想像しやすいかもしれません。

10年前に流行ったブランドの財布をできるだけ高くで売りたい場合、希望の額を付けて、売れるまで待ちますよね。

しかし、同じものをできるだけ早く売りたいのであれば、破格の金額をつけるか、フリマでの販売は諦めてブランド買取店で売ることになり、結果的に安く売却することになります。

同じように、買い先行でできるだけマンションを早く売りたい場合は、売却額が安くなる傾向にあります。

買い先行のデメリット3:売却が遅くなって住宅ローンが二重になる可能性がある

買い先行の場合、次のマンションを契約してから現在のマンションを売却しますが、売却が遅くなると住宅ローンが二重になるいわゆる「ダブルローン」になります。

前のマンションのローンを払いつつ、新しいマンションのローンを払うので、単純に大きな負債を抱えるということを意味しています。

さらには、そもそもダブルローンを貸してくれる銀行が少なく、貸してくれても金利が高めという場合も少なくありません。

このようにダブルローンはリスクも高いので、資金に余裕がある人出ないとおすすめできません。

メリットデメリットを紹介しましたが、買い先行ができるのは以下のような人です。

買い先行が好ましいのはこんな人

  • 新しいマンションをローンなしで購入できる人
  • ダブルローンを組むことができるくらい資金に余裕がある人

マンション買い替えは不動産会社と協力して自分にあった方法を選ぶのがおすすめ

マンションを買い換えるメリット・デメリットと、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットをご紹介しました。

「新しいマンションをすぐに買いたいから、早く高くマンションを売りたいです!」とご相談に来られる方もいらっしゃいますが、マンションの買い替えはお金と時間を天秤にかけてどちらか優先的にを選ぶ必要があります。

今よりも快適な暮らしを、お金の不安なく手に入れるためにも、マンションの買い替えを考えているのであれば、できるだけ早めから二人三脚できる不動産会社を見つけておきましょう。

どの不動産会社に頼ればいいのか分からないという場合は、何件か相談に行って、選択肢が多いところに頼るのがおすすめです。

売る仲介は、ITシステムを使うことでマンションをどこよりも高く・早く売る不動産会社です。

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