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コラム

マンション売却の仲介は買取と何が違う?それぞれの違いやメリット・選ぶべき場面を解説

2021/10/24 住み替え

電卓を示す不動産業者

マンションを売りたいとなったとき、手段は大きく「仲介」「買取」の2つに分類されます。どちらの方法を選択すべきかは、売主の状況や何を重要視したいかによって変わります。

本記事ではマンション売却における「仲介」「買取」の違いについて、それぞれの仕組みやメリット・どちらを選ぶかの判断基準などをご紹介します。

<仲介と買取の主な違い>

 仲介買取
マンションの買主(基本的に)一般のお客様買取する不動産業者
売却期間買取より長期になりやすく、売却期間の目処が立てづらい仲介より短期で済む可能性が高く、売却期間の目処が立てやすい
売却価格買取より高い価格で売却できる可能性が高く、売値も自身で決められる仲介より安い価格になることが多く、相場価格の7~8割ほどになるのが一般的

マンション売却の仲介とは?買取業者と何が違う?

マンション売却の方法で悩む女性

マンションを売却する手法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。まずはそれぞれの売却モデルや特徴について見ていきましょう。

マンションを「仲介」で売却するとは?

「仲介」とは売主がマンションの売却を仲介業者に頼んで、物件を一般のお客さんに売ってもらう売却モデルのことです。仲介業者によって広く買主に物件を売り出せるため、個人で売却活動を進めるより、より早く高く物件が売れることが仲介のメリットです。

また個人間で発生しがちな契約のトラブルや面倒な事務作業も、仲介であればすべて仲介業者が肩代わりするため安心です。

マンション売却における仲介業者のイメージ


仲介業者の仲介であなたのマンションが売れた場合、謝礼として業者に「仲介手数料」を払うこととなります。400万円を超える物件のとき、手数料の相場(上限額)は以下の式で求められます。

仲介手数料 = (売却または購入金額 × 3%+6万円)+ 消費税

仮に3,000万円でマンションを仲介業者に売却してもらったとすれば、不動産会社に支払う仲介手数料は、3,000万円 × 3% + 6万円 = 105万6千円(税込)となります。

マンションを「買取」で売却するとは?

「仲介」における業者の役割が「一般層にマンションを売るためのサポート」だったとすれば、買取では業者に直接あなたのマンションを買い取ってもらうこととなります。

マンション売却における買取業者のイメージ


「買取」では業者に直接物件を売るため、「仲介」のように仲介手数料を業者へ支払う必要はありません。ただし一般的に買取の相場金額は、仲介に比べ安価になる傾向があります。

仲介業者を選ぶメリット・買取業者を選ぶメリット

高層マンション

「仲介」「買取」それぞれの売却モデルを把握したとき、多くの人はまず「仲介業者」経由でマンションを売却し、次点の手段として買取を考えます。互いを比較した際の、それぞれを選ぶメリットについて見ていきましょう。

「仲介」の方が高く売りやすい

仲介と買取を比較した際、仲介を選ぶ最大のメリットは「買取に比べ、マンションを高値で売れる可能性が高い」ことです。買取の金額は相場額の7~8割と言われるため、3,000万円が相場価格のマンションなら600~900万円ほどの差額が生まれる可能性もあります。

また「ローン額が多いから、最初は相場より高めの金額で売り出してみよう」「なるべく早めに売りたいから、相場より値段を低めに設定しよう」など、売主の希望金額に沿って売り出せる点も「仲介」ならではの特徴です。

「買取」の方が早く確実に売れる

仲介と買取を比較した際、買取を選ぶメリットとして「早く」「確実に」売却できることが挙げられるでしょう。買取では仲介と異なり、マンションの買主が一般客ではなく買取業者となります。よって物件の面倒な価格交渉が発生する・一度購入するとなった契約が破談になる・内覧対応や小まめな部屋の片付けといった手間がなく、売却がスムーズに進められます。

また査定から実際の買取までは早ければ1~2週間ほどで完了するため「早期に現金化したい」「1か月以内に売却しなければならない」ケース等では、買取が望ましいといえるでしょう。

「買取業者で買取」と「仲介業者経由で買取」は違う

少し話は逸れますが、顧客目線ではわかりづらい「買取業者に直接、買取を依頼するケース」「仲介業者経由で、買い取りを依頼するケース」の違いを確認してきましょう。

上記の動画でもあるように「マンションを買取でお願いしたのに、仲介手数料が発生する」という場合がありますが、本来買取で仲介料がかかることはあり得ません(業者は仲介ではなく、売主と直接契約を交わすためです)。

買取なのに仲介手数料が発生することに、疑問を持つ売主


買取で手数料が発生している場合に考えらえるのは「仲介業者が買取業者と売主の間に入り、仲介をしているパターン」です。自社で買取をしていない業者へ買取依頼をした場合に起こりうるケースで、売主は直接買取業者へ依頼する場合より手数料分を損してしまいます。

多くの不動産業者では、あえて「自社で買取してないんで、直接買取業者へ行った方がいいですよ」と、アドバイスしてくれることはありません。売主は事前に買取をしている業者か否かを調べてから、買取を依頼する必要があります。

マンション売却を買取に依頼するのは、どんなとき?

基本的に「より高い値段でマンションを売りたい」場合、買取ではなく仲介を選択するのが一般的です。あえて買取を選ぶべき3つのパターンを見ていきましょう。

1.住み替えで売却期限が決まっている

買取を選択するケースで最も多いのは、恐らく「住み替えなどの理由で、売却期限が既に決まっている」「短期で確実に売らなければならない」というパターンでしょう。

住み替えでは次の物件購入に必要な資金を調達するため、マンションを一定の期日までに売却しなければならない場合が多いです(売り先行)

実際「4カ月間で売却の目処を立てたいので、最初の3カ月半は仲介で売却活動をし、売れなければ買取に切り替える」というパターンは、住み替え時のマンション売却でよく見られます。

2.事故物件を売りたい

前者に比べると稀ですが「事故物件で一般の買い手が見つからないため、業者に買取を依頼する」というケースもあります。

「共用部分に人が飛び降りた」「浴室で心臓発作になった」など誰かしらが亡くなった場合、必ず物件に「事故物件」である旨を記載しなければなりませんが、そうなると気持ち悪がられて売れないことがほとんどです。

一方で買取となると価格は大きく下がりますが、相手が業者のため買取してもらえる可能性が格段に高くなります。業者側からしても相場よりずっと安い価格帯で物件を買い取れるため、双方にとってメリットのある契約が結べます。

3.物件売却を周囲に知られない

少数ですが「絶対に周囲にマンションを売却していると知られたくない」といった売主さんも、中にはいらっしゃいます。割合的には50人に1人ほどでしょうか。

仲介を利用する場合、内覧で大勢の他人が自宅を出入りすることとなるため「近所に絶対にバレずに売却活動を終えられます」と断言するのは難しいでしょう。

買取の場合は業者が一度、査定時に自宅を訪問するだけなので、周囲に知られることなくマンションの売却が可能です。

マンション売却を仲介業者に依頼する流れ

マンション売却の流れを説明する男性営業マン

ここまでマンション売却における「仲介」「買取」の違いを見てきました。先述した「買取を選ぶべき理由」に該当しない限り、まずは仲介で売却活動を始めるのが良いでしょう。

最後にマンション売却を仲介業者へ依頼する際の、大まかな流れを確認します。

【仲介にマンション売却を依頼する流れ】

  1. 仲介業者を探す・査定を依頼
  2. 媒介契約を締結
  3. 売却活動を実施
  4. 売買契約を締結
  5. 決済・引き渡し

1.仲介業者を探す・査定を依頼

マンション売却を依頼する仲介の不動産会社を探し「マンションがいくら位で売れるか」を判断する、訪問査定を依頼します。

このときの不動産会社選びが売却活動の成功に大きく関わるため「口コミ」「過去の販売実績」「両手仲介でないか」等、事前によくリサーチを行いましょう。


2.媒介契約を締結

査定額や担当者の信頼性などをみて、納得出来たらマンション売却の仲介を依頼する「媒介契約」を締結します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任」の3種類がありますが、特別な人気物件でない限り、通常「専任媒介」を選択すると良いでしょう。

一般媒介より専任媒介・専属専任をお勧めする理由は、以下の動画でも解説しています。

3.売却活動を実施

媒介契約を締結したら、実際にマンションを売る活動が始まります。担当者の広告・営業活動により、購入希望者を見つけます。

4.売買契約を締結

売主・買主ともに価格や物件の状態等、条件に合意したら、両者間でマンションの売買契約を締結します。このタイミングで売主は購入者から、マンションの手付金を受け取ります。

また「売却を依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払うタイミング」ですが、一般的には手数料の半額をこの「売買契約締結」のときに、残りの半額をマンションの引き渡し時に支払うこととなります。

5.決済・引き渡し

売買契約の締結後、ローンの審査通過などを経て、最後に決済・引き渡しを行います。売主・買主両者が立ち会った状態で、契約書を取り交わしすべての工程が修了です。

先述の通りこのタイミングで、売主は残りの仲介手数料を仲介業者へ支払います。

まとめ

マンション売却における「仲介」「買取」の違いと、それぞれのメリットや依頼すべきケースをご紹介しました。

本記事のまとめ

  • 早く確実に売りたい場合は「買取」がおすすめ
  • より高く売りたい・相場に近い価格で売りたいなら「仲介」がおすすめ
  • 一般的には「仲介」で売却するケースが多いが、状況によって「買取」が望ましい場合もある
  • 「仲介手数料」は売買契約の締結時と引き渡しのタイミングで2回に分けて、売主から仲介業者へと支払う
  • 買取を依頼したはずなのに、仲介手数料が発生したら要注意

両者の違いを良く理解した上で、より最適な売却方法を選択してくださいませ。

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