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コラム

マンションを「売却」するか「賃貸」に出すかの判断基準 | 同時進行も策のうち

2021/08/02 住み替え

悩む夫婦

(今は)住まないマンションがある。これって、売却したほうがいいの?それとも、賃貸に出したほうがいいの?」と、悩んでいませんか?

今回の記事では、不要なマンションを売却するか賃貸に出すか悩んだ際、どちらかに決めるための判断基準について解説します。

まずは「マンションのローン」について確認

マンション ローン

まず前提的な条件なのですが、住宅ローンが残っている状態で、マンションを賃貸に出すことはできません

住宅ローンはあくまで”自分が居住するためのローン”であり、人に貸す場合は賃貸ローンという別種のローンに組み替えるか、いったんローンを完済しなくてはいけません。

住宅ローンの優遇を受けたまま勝手に賃貸化をすると、最悪の場合、詐欺罪に問われる可能性があります。

住宅ローンを残したまま、賃貸に出せる特例もある

住宅ローンが残っている状態でも、「やむをえない事情がある」と金融機関に認められれば、ローンを継続したまま賃貸に出せることがあります。

(これは裏方の話になりますが、ローンを貸す金融機関は金利で利益を得ているので、「できればローンを借り続けていてほしい」のが本音。そのため、交渉に応じてくれることが多いです。)

 

“やむを得ない事情”とは、たとえば突然数年間の転勤が決まった場合や、親の介護をする場合などです。

ローンの借り換えを検討するにしても、上記の条件から住宅ローンの継続を交渉するにしても、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談することが先決です。

それが無事に済めば、「マンションを売却するか? それとも賃貸に出すか?」を、考える段階にきます。

マンションを「売却」するか「賃貸」に出すか、悩んだ場合の判断基準

判断 アイデア

(今は)不要なマンションを売却するか、それとも賃貸に出すか悩んだとき。何を判断基準にして、どちらかを選べばいいのでしょうか?

その答えは、思われているよりもシンプルです。

マンションの「売却」が向いている人

マンションを売却することが向いているのは、すぐに換金したい人です。

後述する「賃貸」に出す方法でもお金は得られますが、ひと月に数万円ずつしか入ってきません。まとめて・すぐに換金したい場合は、ほとんど売却1択だといえます。

また、賃貸に伴うマンションの管理業務を行えない人も、多くが売却を選びます。

マンションの「賃貸」が向いている人

マンションを賃貸に出すことが向いているのは、不動産や投資が好きな人・興味がある人です。

「オーナー(大家)になってみたい!」という希望を持つ人は、当社のこれまでの経験上でも、意外と多くいらっしゃいます。

”マンションを賃貸に出す=マンションを経営する”ということなので、生半可な気持ちで成功させることは難しいです。しかし逆に、好奇心があって不動産や投資の勉強にしっかり取り組める人なら、将来的な資産形成に役立つ可能性は高いのです。

 

その他、「親から受け継いだ土地だし、手放すのは惜しい」「今すぐは住まないけど、老後帰ってきて住むかも」といった事情がある人は、賃貸を優先して考えてみてもいいかもしれません。

 

【POINT】マンション自体に「売却向き」「賃貸向き」の違いはほぼ無い

マンション自体に、売却向き・賃貸向きの違いはそこまでありません。特に、ファミリータイプのマンションの場合は、売れやすいマンション=借りられやすいマンションと考えて差し支えないでしょう。

しいていうなら、賃貸の場合は、「築年数が古くても中(部屋)が綺麗ならOK」と考える人が多いという傾向があります。

どちらでもいいから早くマンションを手放したい!売却と賃貸の「同時進行」はあり?

マンションの売却と、賃貸募集を同時に進めていくことは問題ありません。同時進行OKです。

売却・賃貸どちらになるかは分かりませんが、話が早く決まる可能性は高いので、「どちらでもいいから早くマンションを手放したい!」という人には、同時進行が推奨できます。

しかし、”1回賃貸の入居者が入ったら、簡単には売却できなくなる(入居者がいつまで住むか分からないので)”といった事情を理解しておく必要はあります。

詳しく知りたい人は、下記動画を併せてご覧ください。

【実例】マンション売却か賃貸かで悩んで、売却にして成功した話

以下は、当社『売る仲介』のお客様で、実際にあった「売却?or 賃貸?」のエピソードです。

成功者イメージ

お客様(以下、A様)ご自身は芦屋に住んでおられて、所有マンションは西神中央にありました。マンションにローンの残債はありません。

マンションはこれまでは、法人に賃貸に出していて、最近退去されたので、「このまま賃貸経営を続けようかな? それとも売却しようかな?」と悩んで、当社に相談に来られました。

A様は実際にマンションのオーナーを務めてきたので、オーナーの仕事の大変さはかなり身に染みておられるようでした。

そのためか、「マンションを持っておきたいというこだわりもないし、不動産経営もこれ以上は興味ないかも……」という気持ちが大きかったようです。

 

そこで当社は、「築古ですが綺麗ですし、いったん売却を優先して進めてみましょう。時間が経ってもなかなか売れなかったら、賃貸に再度出してみるのもいいと思います」と提案しました。

そして売却をはじめたところ、3日後には内見の希望者が集まりだしました。そして運よく、チャレンジ価格(※1)での売却が1ヵ月で成立したのです。

つまるところA様は、賃貸もおいおい考えるけど一旦は売却を優先したことで、思ったよりも高く・思ったよりも早く、要らないマンションを処理できました。

※1 「チャレンジ価格」とは?

人気エリアなど好条件の物件で設定する、相場よりも高値の売却価格。

 

当社はマンション売却の会社なので、ここで実例として挙げられるのは売却エピソードのみですが、目的と手段があっていれば、もちろん賃貸でも成功例はたくさんあるでしょう。

様々なパターンの実例を参照して、「自分ならどの方法で成功しやすいだろう?」とじっくり考えてみることが肝心です。

まとめ

以上、マンションの賃貸と売却で悩んだ場合の判断基準について、お話しました。

もちろん、自分1人で全部決めなくても大丈夫です。付き合いがある不動産会社や、(そういう会社が)特になければ口コミなどで信用できそうな不動産会社に、相談して決めることが得策でしょう。

 

当社『売る仲介』は、仲介手数料半額でマンションを早く・高く売る不動産会社です。持っているマンションのことでお悩みでしたら、お気軽にお問い合わせください。

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